库存“压力山大”

温州去化周期接近45个月；西安、宁波、福州、杭州、沈阳、天津去化周期都在22个月以上

包括沈阳在内，多个地方政府寻求放松限购，背后都有来自市场的压力。

这种压力首先是库存的压力。易居房地产研究院的数字显示，截至5月，沈阳新建住宅库存1828万平方米，仅次于全国库存最高的天津市（2110万平方米）。按照过去6个月的平均去化速度，沈阳新房库存去化需要22个月。相对于12个月的正常水平，这个去化周期明显偏长。

同时，沈阳住宅销售价格从去年四季度开始也在一直走低，土地成交量也在下降。仲量联行报告显示，沈阳一季度土地出让成交宗数同比下降36%。另据沈阳当地媒体统计，1-5月，沈阳土地市场投放60宗土地，16宗流拍；其中5月流拍10宗。6月17日，沈阳4地块出让又有3宗流拍。

土地流拍无疑直接影响到地方财政收入。而沈阳对土地财政依赖度并不低。据机构发布的报告，在全国45个限购城市土地财政依赖度排名中，沈阳位居第24位，2013年土地出让金占全年一般预算财政收入的65.9%。

今年一季度，沈阳GDP增长只有7.5%，同比回落1.6个百分点。世联行集团副总经理兼董秘袁鸿昌认为，沈阳寻求放松限购，也有为经济托底的考虑。

与沈阳一样面临巨大库存压力的还有许多城市。上海易居房地产研究院一份针对35个城市（4个一线城市、21个二线城市、10个三线城市）的统计显示，截至5月底，35个城市新建商品住宅库存达到25570万平方米，环比增长2.7%，同比增长20.1%，库存再创历史新高。

而根据新建商品住宅存销比（当月库存面积/最近六个月单月销售平均面积）这个指标，上述35个城市新建商品住宅平均需要16.5个月才能消化完，而在4月，存销比数值为15.2个月。其中，温州去化周期最长，接近45个月；西安、宁波、福州、杭州、沈阳、天津去化周期都在22个月以上。这其中，宁波、福州、杭州、沈阳、天津都传出过限购放松的消息。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，多个城市库存“压力山大”，带来对土地市场、地方财政的影响，就积聚成地方放松限购的动力。在他看来，库存压力大、房价收入比相对合理的城市更可能放松限购。