应对

如何消化成疑问

“千万元总价的顶级项目因为总价较高，成交周期相对较慢，成交表现相对更为稳定。项目更容易在短期内实现集中成交，如何消化高端项目扎堆入市，将是摆在每个项目面前的难题。”对于高端项目入市销售问题，一位业内人士质疑到。然而，对于消化问题的担忧，不少高端项目并不担忧。

东四环某知名项目销售负责人向记者表示，“项目经过三年多几次开盘销售，目前在售的只有最后一批房源，属于尾房销售，因此，我们没有销售压力，卖一套是一套。”

“海淀区域的土地供应一直以来都是十分稀缺的，住宅产品的入市量更是屈指可数，所以从这个角度来看，竞争对手并不是很多”。位于上地中关村板块的华润万橡府，计划在7月中旬推出项目一期。对于近期中高端楼盘扎堆入市、竞品众多的现象，项目负责人表示并不十分担心。

该负责人告诉记者，作为华润橡树湾的后期升级新品，华润万橡府已经拥有了非常成熟的社区和商业环境，且项目毗邻北大清华等名校，教育资源稀缺，不少客户是专门冲着学区房而来。不过，该负责人也坦承，由于目前二手房市场表现乏力，一部分需要先卖掉手中已有房产的换房客户，受到了不小的影响，“不少客户不得不先降价卖掉手里的二手房，再来选购我们的房子”。据了解，华润万橡府共8栋楼，主力户型为145平方米三居和185平方米四居，每套起价将超800万元。

营销策略各异

记者调查发现，进入6月，虽然改善型中高端楼盘扎堆入市，但对于不同项目各自打着不同的营销策略，或者是具备总价低的优势，或者是拥有稀缺的教育、环境等资源，在整体市场表现乏力的当下，凭借各自的优势表现相对稳健。

上周末开盘的广渠金茂府 5号楼王项目，取得了一天销售5亿元的佳绩。据项目相关负责人表示，虽然大势不佳，但金茂府并没有采取价格策略，而是提高了产品品质，针对高端客群推出私人定制服务，再加上项目所处的稀缺区位与入市4年来的品质口碑，从而赢得了市场。

6月15日晚，位于昌平区沙河镇的滟澜新宸首次推出140套95-120平方米三居。据项目负责人介绍，当晚到访的客户一共有300多组，房源当天去化率达9成，这与同期开盘的其他4个刚需项目普遍在5-6成的去化率相比，改善型房源逆市热销。“交通、教育、商业等配套以及环境因素是主要卖点，另外300万元左右的起始总价也不是很高”。项目负责人告诉记者，滟澜新宸打造的是集城市墅居、住宅、商业、幼儿园教育配套于一体的低密度复合社区，重在弥补新中关核心区低密度改善型产品的供应空白，加之京藏、京新两条交通动脉的拉动及周边成熟的教育资源配套，成为首改、再改客户关注的热点。

据记者了解，自去年12月首次开盘的位于门头沟的西山艺境(楼盘资料)，在5个月的时间内销售额突破20亿元。值得注意的是，该项目在去年开盘之际，在北京市住建委的拟售价为36900-40500元/平米之间，而本月再度开盘的拟售价在39800-42600元/平方米，价格涨势明显。