首页>北京楼市限价悄然放松 高端扎堆入市为哪般
来源:京华时报 2014-06-20 08:04:00
半数为中高端产品
在自住型商品房将逐渐挤压刚需项目生存空间的业界共识下,从6月份开始,市场供应结构的调整已经初现端倪。高端项目成为6月北京楼市供应的主力之一。
据亚豪机构统计,在6月份北京计划入市的33个项目中,包括北辰红橡墅、九章别墅、红廷别墅 、海棠公社4个别墅项目,及龙湖滟澜新宸 、住总万科·金域国际、丽都壹号、润泽公馆 、臻园等12个改善型项目在内,中大户型的中高端项目数量多达16个,占比高达五成。
在北京楼市整体低迷之下,5月以来高端项目成交复苏成为高端项目入市的原因之一。据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,2014年一季度北京全市成交总价超千万的新建商品住宅的交易量为524套,环比上年四季度的771套减少247套,跌幅逾三成,同比去年一季度的660套减少136套,跌幅逾二成。进入5月以来,北京高端项目成交开始回暖,5月18日,泰禾北京院子精装叠墅产品中的两栋入市,当天销售额达到3.3亿,去化八成。在仅有的两周蓄客期内,意向购买客户突破百组,开盘当天到访客户达两百余组。
据亚豪机构统计数据显示,5月份总价在1000万以上的公寓豪宅产品共成交62套,在整体公寓豪宅成交量中占比62%,在4月该比例仅为44%,总价在2000万以上的豪宅项目更是签约了26套之多,占比高达25%,成为有统计数据以来最高值。中原地产研究部统计数据显示,今年5月,北京成交总价在3000万元以上的高端物业已达到14套,占全市成交比例达到了0.39%的历史高点,而这一数字在2013年仅为0.19%。其中,成交价格超过10万元/平方米的顶级豪宅共签约3套。
原因
1限价悄然放松
“近期高端项目扎堆入市,市场原因只是其中之一,针对高价项目‘限价’政策松动也对项目入市有影响。”某地产业内人士表示。
据悉,2013年4月,北京市住建委主要负责人提出“两个不高于”的限价政策,一个是取证楼盘价格不能高于周边楼盘价格,另一个“不高于”,是取证楼盘价格不能高于前期价格。今年4月,北京市住建委召集50家开发商开座谈会,传达限价等调控政策将在2014年持续的精神。
不过,随着市场下行,北京的限价有了松动的迹象,北京市住建委网站的信息表明,5月份至今,北京已有多个高端项目相继放行,除了保利海德公园(楼盘资料)外,还有位于建国门附近的中海·枫丹公馆、位于通州台湖的泰禾·拾景园(楼盘资料)、位于来广营区域的臻园等。其中,最受关注的是昔日的单价地王项目保利海德公园,该项目在拿地4年以后终于取得预售证。
北京万科副总经理肖劲表示,限价是有放松的迹象,并且他认为,限价是一个短期的行政行为,早晚是要放开的,而目前恰好是一个不错的时机,因为市场在下行,即使放开了,开发商也卖不了那么高的价格。
亚豪机构市场总监郭毅也表示,建委管制预售价格,是在市场需求旺盛、价格高企、难以控制房价涨幅的背景下无奈采取的行政手段,长期执行有可能会干扰到市场的正常运行规律,造成开发商在投资拿地上无所适从。当前市场形势已经发生根本性转变,随着自住型商品房的入市,北京楼市开始“量价齐跌”,开发商就算申请到较高的预售价格,但购房者不买单,无法形成实际成交,再高的价格也是空中楼阁,遇到这种情况开发商必然会顺应市场主动降价。因此,此时正是放松限价的合理时机。
2冲刺半年报
“受自住房影响,刚需产品市场比较差,房企推出销量尚且稳定的差异化产品,确实有业绩方面的考虑。”郭毅表示。
亚豪机构副总经理高姗也认为,房企目前加速推盘是为了冲刺上半年业绩目标,作为上半年的最后一个月,在房企半年报业绩压力下,部分开发商必须加快推盘速度,以实现良好的销量和销售额。
事实上,房企面临的挑战巨大,据中原地产监测,21个大中城市近四周的新开楼盘认购率均在45%以下,而2013年的周平均值为56%,新房的销售情况不容乐观。2014年以来,中原地产所监测的21个城市的平均开盘认购率一直处于低位徘徊,仅有临近春节的三周因推盘很少使得认购率超过去年均值。
中原地产首席分析师张大伟认为,在此背景下,房企半年报压力巨大,预计在认购下滑的情况下,房企很快将面临促销转变为降价的压力,特别是6月份,很多房企都将面临最后一搏。预计6月全国房企调整价格的数量将明显增加,在部分千亿房企都上涨乏力的情况下,成群结队的百亿房企和中小房企,正在或者即将经历一场大浪淘沙的分化。
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