原标题：以休克疗法降负债率 农工商地产渴望做大做强

[ “上半年我们提出要进行十个月的"休克疗法"。把手头的项目做好，并努力降低公司的负债率，使公司进入安全区。” ]

一直无法突破规模瓶颈的农工商房地产（集团）股份有限公司（下称“农房集团”），希望借着上海国资改革的东风，摆脱“长不大”的烦恼。

日前，停牌多月的海博股份（600708.SH）公布了重组方案，原本主营出租车业、物流业及不锈钢器皿制造业的海博股份，将把物流业务之外的业务置出上市公司，同时注入农房集团100%股权和农房置业25%股权。

对于“出租车换房产”的重组方案，资本市场立即选择了“用脚投票”，截至昨日收盘，海博股份的股价已较复牌时下跌约两成。

“重组方案公布后，股价确实在下跌，外界也对公司的估值产生了一些疑义。”农房集团董事长张智刚对《第一财经日报》记者表示，“但我们认为，评估机构确实做到了谨慎评估。公司近几年存在"增收不增利"的情况，一方面因为动迁安置房占比较高，另一方面也是我们为进一步的扩张在作准备。”

保障房拉低利润率

重组预案显示，海博股份将以其除物流业务相关资产外的其他资产及负债与光明食品持有的农房集团72.55%股权中的等值部分进行置换。同时，光明食品、大都市资产、农工商绿化及四名自然人将持有的房地产开发业务资产注入上市公司。

本次交易拟置出资产的预估值为26.8亿元，拟注入农房集团100%股权的预估值为79.5亿元，拟注入农房置业25%股权的预估值为0.79亿元。同时，此次重大资产重组将向不超过10名特定投资者非公开发行不超过3.28亿股，以募集不超过26.76亿元的配套资金。

值得一提的是，拟注入农房集团100%股权的预估值为79.5亿元，较农房集团合并报表归属于母公司所有者权益的账面价值43.25亿元增值36.25亿元，增值率为83.82%。有业内人士认为，这样的增值率已超出市场预期，这或是海博股份复牌跌停的原因之一。

“从我们自身对于农房集团的把握和了解，公司的估值突破100亿完全没有问题，现在79.5亿的估值，个人认为，评估机构做得很谨慎。”张智刚坦言，考虑到今年房地产市场的整体情况，目前上市的时机并不是最好，但上市对于公司的长远发展来说，一定会是好事。

据光明食品集团相关负责人透露，农房集团整体上市后，可以将光明食品集团的资产证券化率提升8到10个百分点。

有接近农房集团的人士告诉《第一财经日报》记者，由于海博股份和农房集团的大股东都是光明食品集团，所以本次资产重组不涉及借壳的概念，在审批方面没有IPO、借壳上市那么严格，这对公司的估值也会有差异。

然而，农房集团公布的财务数据确实不太好看。2011~2013年公司营业收入分别为44.64亿元、62.4亿元、100.59亿元，归属于母公司所有者的净利润分别为5.02亿元、4.8亿元和3.39亿元。

对于公司盈利能力不足的问题，张智刚也给出了正面的回应。“去年我们保障房的竣工面积比例达到了30%，这显然会拉低公司的利润率。上市以后，保障房的占比肯定会降低。同时，为了公司的长远发展，我们把所有楼盘历史遗留的增值税问题全部解决了。虽然这两年的利润不高，但我们是为了将来的发展夯实基础。”张智刚说。

上海“曲线”拿地

上市计划公布后，外界很快将此与农房集团激进的拿地动作联系起来。

据记者不完全统计，去年6月以来，农房集团至少斥资100亿元在全国范围内激进购地。根据农房集团主动披露的信息，公司整个2013年的合约销售额约为110亿元。去年开始，农房集团明显加快了全国化的布局，目前，公司足迹遍布上海、江苏、浙江、安徽、广西、河南、山东、湖南、湖北等9个省区市。

张智刚对《第一财经日报》记者表示：“我们并不是为上市而买地，公司在2012年就定下了战略目标，即三年内实现经济总量翻两番，员工收入增幅50%以上，力争进入全国房地产行业综合实力30强，上海房地产行业综合实力力争前五名。”

“要实现这样的目标，公司肯定要做土地储备。我们一直憋着一股劲，渴望做大做强。” 张智刚称。

据记者了解，2012年之前，农房集团的销售规模一直在50亿左右徘徊。2013年，农房集团的合约销售额达到110亿元，创下历史新高。

张智刚表示，面对今年的楼市变局，农房集团内部也在做一些调整。“上半年我们提出要进行十个月的"休克疗法"。把手头的项目做好，并努力降低公司的负债率，使公司进入安全区。”

他同时透露，今年1~4月，农房集团的销售收入同比依然增长了约40%。“现在市场整体不好，但我们的楼盘开盘去化率都可以达到50%以上。”

对于在大本营上海的布局，张智刚表示，农房集团仍会深耕上海市场。“我们不仅会参与公开市场的招拍挂，也会根据自己的优势去拿一些价格相对低的土地。比如，今年我们通过收购的方式，在上海拿了几幅土地，价格都比较低。此外，大股东光明食品集团手中还有不少土地，通过"退二进三"，这些土地有可能会由我们接手。”（来源：第一财经日报）