严跃进:房价下跌 中小房企如何卖股权

来源:地产中国网综合 2014-06-19 08:31:00

6月18日公布的全国70个大中城市房价数据很糟糕。自2012年6月以来,房价指数环比涨幅首次由正转负。随着今年整个市场步入降温通道,各个房企库存压力不断加大。虽然很多房企加大了促销力度,但很明显,购房者不买账,而是选择继续观望的态度,这使得房企的资金周转速度进一步放缓。

房价下跌,对于房企尤其是中小规模房企来说,自然不是一件令人愉快的事。因为房价下跌,伴随的是整个市场成交量的下滑。从今年房企高调制定的销售目标看,此类房企会因为销售价格的下滑,而导致销售业绩难以提振。最糟糕的是,整个成交量并没有因为价格的下滑而上升。中小房企以价换量的策略失效。

与大型房企相比,中小房企对此类房价下跌带来的效应会更厌恶。此类中小房企当时之所以进入楼市开发,原因就是看中了房价高速成长的空间。如今房价出现了环比下滑,那么对其盈利目标自然是一个很大的伤害。更为重要的是,部分中小房企在去年业绩不错的情况下,咬牙进行了高价拿地,希望能获取房价上涨带来的利好。但很遗憾,今年部分城市房价或有步入颓势的迹象。此类中小房企本身品牌力就比较弱,未来市场份额的扩大显然成为奢想。

楼市状况继续恶化的同时,金融信贷也没有实质性的放宽,这对中小房企的打击力度自然比较大。大型上市房企可以借A股市场和海外市场拓宽融资渠道,但中小房企就没辙了。在这种情况下,越来越多的中小房企选择到股权交易所进行股权交易,自然符合预期,笔者认为,这样的策略也将成为主流。

从北京产权交易所的挂牌数据看,今年有多家无锡小房企在此进行股权交易。此类房企为国有独资企业,却依然难以在当地谋求市场空间。这和无锡楼市较差的库存去化状况密切相关。此类中小房企销售渠道过于狭窄、产品定位有偏差、定价权较软弱,所以在市场的竞争下容易淘汰出局。

更糟糕的是,即便市场不降温,此类中小房企的出路也会比较窄。观察目前土地市场TOP50企业拿地排行榜,几乎没有中小房企的身影。房企土地获取困难,业务自然要收窄。更严重的是,很多不以房地产为主业的企业,会发现房地产板块的亏损正逐渐侵蚀主业的发展。“大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米”的格局在凸显,产权交易所自然成为中小房企生存的“庇护”场所。

那么,此类进入产权交易所的房企,一般具备什么样的特征?

从经济、业务、业绩等指标看,此类中小房企多带有弱不禁风的特点。一般注册资本在200万~1亿元的水平,职工数在20~50人范围内,多属于二级资质的房地产综合开发企业。经济性质基本上是有限责任公司,而企业类型甚至包括了国有控股企业。此类房企经营业绩较差,年销售额低于20亿元。而从业务结构上看,此类房企业务经营比较“杂”,除了开发业以外,还涉足了建筑业、物业管理、家居装修、物资供销等业务。

过去中小房企也具备这样一个企业资源禀赋,为什么能够存活下来?关键点在于融资渠道的因素。此前此类房企可以依赖信托工具等获取资金,虽然成本高,但房产项目的增值速度会很快赶超此类融资成本,进而为后续发展提供持续资金流。不过,随着对信托违约的各类担忧增加、银行信贷收紧等,此类中小房企会发现融资渠道的开拓难度在持续加大。

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严跃进:房价下跌 中小房企如何卖股权
来源:地产中国网综合2014-06-19 08:31:00
6月18日公布的全国70个大中城市房价数据很糟糕。自2012年6月以来,房价指数环比涨幅首次由正转负。随着今年整个市场步入降温通道,各个房企库存压力不断加大。虽然很多房企加大了促销力度,但很明显,购房者不买账,而是选择继续观望的态度,这使得房企的资金周转速度进一步放缓。
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