虽然国家一直在保护中小企业，但房地产行业显然和这个格调有差异。过去此类中小房企在制度红利下能够盈利，但是随着产业结构调整、公司治理要求的提高、对企业审计的力度加大，很多中小房企逐渐丧失了经济优势和政治优势。当房地产盈利空间收窄时，此类中小房企就会寻求产权交易所的“庇护”。

产权交易所成为此类业绩不佳房企的圈子，那么，别的房企进入，是否有损企业自尊？实际上，产权交易所提供的是融资渠道重整的机制和场所，这才是此类平台建立的初衷。很多中小房企在业务和融资渠道收窄的时候，在这个平台上恰好能找到新的机会。

从这个角度看，中小房企股权甩卖并非坏事，这恰是公司实现治理结构转变的一个重要方式。那么，中小房企进入该市场前，应该优先考虑哪几项指标呢？从业绩稳定增长和产权独立性的角度看，中小房企显然不愿意过早进入产权交易所。不过从保有企业资产、获取新的融资渠道等角度看，当部分经营指标和财务指标发出预警时，房企就需要考虑进入产权交易所了。

从经营的规模上看，如果房企的年销售额低于1亿元，就基本上属于未来业绩拓展困难的企业。如果未来还有继续发展的意向，那么甩卖部分股权、改善治理结构是最优策略。

从财务指标看，当资产负债状况持续恶化时，也要考虑进入产权交易所。当负债额接近甚至超过资产额、企业后续的可售库存不足时，此类中小房企就要从“卖楼”转变为“卖企业”的路径上来。这个时候，往往也是营业利润和净利润双双为负数的时候。从减少企业的资金损耗、控制企业的资金占有成本角度看，尽早涉足此类产权交易是上策。

在目前各大产权交易所挂牌的房企中，挂牌价格多为10亿元以下。所以从企业估值角度看，当房企的未来估价朝这个水平下方运动时，也要考虑涉足产权交易。

当然，最为简便的方法就是检查流动性指标。当现金流动状况偏紧的时候，硬撑的做法并不利于企业的成长。因为这样一来，资金窟窿反而会越补越大。

在实践中，负债规模容易确定，而资产规模的账面价值和评估价值会有较大的出入。所以中小房企在评估价值时，需要考虑这一点。毕竟中小房企融资渠道不大，稍微偏高的杠杆率，就可能会进一步加大投资者的担忧，从而影响企业的估值和最后的股权交易。

一旦明确进入产权交易所，房企就需要考虑交易策略。从股权的切割角度看，无非是两种策略，分别对应不同的经营目标。第一种是“割肉”的策略，即挂牌的仅是该房企部分股权。这样的交易有助于后续的项目开发。这对于中小房企缓解资金压力、引入新的投资者、改善公司治理结构等都有利好。第二种是签订“卖身契”的策略。此类策略下，房企抛售100%的股权。此类交易能实现房企资产的变现，有利于新的产业拓展。

在股权交易中，如何为股权进行定价成为关键。中小房企需要在合规情况下 “粉饰”自己的股权价值。首先要和资产评估公司、律师事务所、会计师事务所等机构详尽沟通，注重在尊重数据的情况下让企业价值更大地展现出来。同时，在产权交易所中，也不一定要通过挂牌的方式进行。从目前很多产权交易所的实际交易情况看，很多属于私下洽谈的模式。此类模式下，如果中小房企没有达到 “非卖不可”的地步，那么就可以在定价上趋于强硬，即要善于放大股权和企业价值。

（来源：每日经济新闻）