无标准的住房空置率无意义

来源:地产中国网 2014-06-18 15:25:00

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心日前发布研究报告称,我国家庭的住房拥有率已达到90.8%,2013年城镇地区住房空置率为22.4%,空置住房约4898万套,2014年第一季度城镇家庭刚性住房需求进一步下降至22.2%。

目前楼市胶着,以住房和城乡建设部总经济师冯俊为代表的一派认为“现在房地产市场大多数指标都在增长,只是增速在下降,并不等同于负增长,属于正常的市场调节”;以万科集团董事局主席王石为代表的一派则比较悲观,认为“楼市进入了下半场”。

在此背景下,上述有关住房空置率的报告自然就成了导火索。依据西方国家的经验,控制率超过10%,就被认为存在严重泡沫。现在,我国的空置率达到了22.4%,比“国际警戒线”高出了一倍多,岂不意味着房地产已病入膏肓,唯有“崩盘”一条路可走了?

实际上并非如此。10%的“国际警戒线”显然对我国的具体实际而言已经失效,再以此为依据做预测,结论自然荒谬。同样是数据说话,美国居民购买房产按揭负债达到了居民总资产的70%左右,而我国目前居民资产中房地产占比还只有47.9%,其中按揭负债仅占居民总资产的10%。

以此为依据,“楼市崩溃”的可能性目前几乎不存在。正因为如此,中国家庭金融调查与研究中心的报告也说:“虽然房价下跌对空置住房冲击不小,但从整体来看,房价下跌,银行的房贷风险不大。”不过话说回来,住房空置率作为判断房地产市场走向的一个重要指标,直接关系着政府决策,意义重大。然而,为何这一指标对我国而言,目前的参考意义不大呢?冯俊说的很直白:一方面,空置率没有一个准确的官方定义,现在很多媒体、专业人士讲的空置率和国际上讲的空置率是完全不同的概念;另一方面,我国现在这方面是没有权威意义上的调查的,所以很难得出空置率的准确数据。一个连概念都不清楚的指标,怎有参考价值?

大家都知道,住房除了作为生活必需品之外,还可以作为投资品。我国的城镇化进程决定了住房在未来相当长的时期内,无论是出于自住,还是投资投机,“刚性需要”都会非常旺盛。然而,只有居民的收入能够负担得起房价,“刚性需要”才可能转化为“刚性需求”。

而这,正是西方国家统计“住房空置率”的基础,也是调控房屋持有成本的依据之一。

联合国已经对住房单位、空置房和空置率进行了定义,大多数国家只是结合国情略作更改。

以美国为例,对住房空置率的统计,除了强调无人居住之外,更强调已经建好并已经售出,因为这样更有利于对“刚性需要”的判断。而我国住房空置率的统计,官方是以已建成一年以上仍未售出占近3年来竣工总量的比例。表面上看,这种统计有利于评价“刚性需求”,然而,房屋未售出的原因,除了“刚性需求”之外,还有很多其他因素,比如开发商自持、现房销售,或者建的房屋根本就不适合居住等。

按照市场规律,供求关系将真正决定商品价格,我们往往将其异化为刚性需求决定商品价格。实际上,就房地产来说,更多的是“刚性需要”决定着房价走势。更糟糕的是,由于我国的贫富差距较大,即使是官方公布的2013年全国居民收入基尼系数也达到了0.473,民间统计或估计的更高,使得测算“刚性需要”向“刚性需求”的转化率非常困难。加上我国计划生育导致的两个甚至三个家庭支撑一套房的“刚性需要”,更使得“刚性需求”失真。正因为如此,对我国住房空置率的统计,就更加失去了意义。

因此,只有基于科学的调查方法之上,有分门别类的、跟踪的长期统计数据,才能弄清我国“刚性需要”与“刚性需求”之间的关系,才能给我国的“住房空置率”下一个科学定义,才有参考价值。

目前,就连官方“研究建立空置住房调查办法”、“改进房屋空置统计方法”的承诺,都还没有正式下文,民间的抽样又有多大的说服力呢?更别说基于用电量、黑灯率的奇葩统计了。总之,对于我国现实而言,住房空置率至少目前还是个伪命题。

 来源:中国建设报

(责任编辑:)
即时资讯
联系我们
办公地址:北京市朝阳区酒仙桥路10号恒通国际商务园B12C座五层
邮       编:100015
联系电话:010-59756138/6139
电子邮箱:dichan@dichanchina.com
网站无障碍
无标准的住房空置率无意义
来源:地产中国网2014-06-18 15:25:00
西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心日前发布研究报告称,我国家庭的住房拥有率已达到90.8%,2013年城镇地区住房空置率为22.4%,空置住房约4898万套,2014年第一季度城镇家庭刚性住房需求进一步下降至22.2%。
长按保存图片

中国网地产

是中国互联网新闻中心·中国网旗下地产频道,是国内官方、权威、专业的国家重点新闻网站。

中国网地产

版权所有 中国互联网新闻中心 电子邮件: dichan@dichanchina.com 电话:010-59756138/6139 京ICP证 040089号
京公网安备110108006329号 网络传播视听节目许可证号:0105123 ©2008 house.china.com.cn All rights reserved
关于我们 主办单位 权责申明 联系我们 广告合作

版权所有 中国互联网新闻中心

京ICP证 040089号 京公网安备11010802027341号

互联网新闻信息服务许可证10120170004号 ©2008

house.china.com.cn All rights reserved