中江地产梦碎商铺 处置资产补充资金

来源:地产中国网综合 2014-06-17 09:42:00

长期以来,江西中江地产股份有限公司(以下简称“中江地产”)难以通过仅有的在建项目实现资金良好运转,亟待资金补充的中江地产无奈多次处置其剩余资产。

6月5日,中江地产发布公告称拟再次对外转让海口艺立实业有限公司(以下简称“海口艺立”)股权。而这已经是2013年以来的第三次转让。

中江地产(600053.SH)是江西省唯一一家房地产上市公司,自2011年其原控股股东江西江中制药(集团)有限责任公司(以下简称“江中集团”)实行存续式分立后,中江地产的控股股东变更为江西中江集团有限责任公司(以下简称“中江集团”),而实际控制人为江西省国有资产委员会(以下简称“江西省国资委”)。

自2006年至2008年为中江地产创造了12.41亿元的销售收入之后,紫金城购物中心一度成为中江地产最大的包袱。由于持有模式的错误,紫金城购物中心的管理运营公司江西时商旅游运营管理有限公司(以下简称“江西时商”)一直未取得经营性收入,但每年却需要依靠来自控股股东的借款向商铺业主支付两亿多元租金,5月24日,江西时商被南昌市中级人民法院受理申请破产。

中江地产曾寻找接盘者,江西省国资委也曾在2013年4月和12月两度挂牌转让其持有的中江集团51%的国有股权,但均无人接盘。

而海口艺立更是让中江地产感到无奈。2012年2月,海口艺立通过司法处置的方式由中江地产以175万元获得其50%股权,但被动得来的海口艺立并不在中江地产的发展计划之内,“我们对这个项目没有发展的想法,本身也不是很大的,我们希望尽快变现。”了解这一过程的江中集团某高管向中国房地产报表示。然而,存在瑕疵的海口艺立已经经过了两次流拍,此次能否成功变现,中江地产的态度也只是“试试看”。

急于处置资产和变现,其背后的驱动力是中江地产巨大的资金压力。

多年来,中江地产仅靠紫金城住宅项目产生现金流,且长期依靠控股股东资金滚动开发。2013年,中江地产实现营业收入6.04亿元,较上一年度增长82.96%。在2013年年报中,中江地产提出,未来将面向江西省及周边市场寻求适合公司发展的项目,从地域的广度和产品的多样化探索新的发展机遇,拓展多层次的市场,以避免单一项目带来的风险。

然而,仅有1.27亿元现金,负债率高达71.4%的中江地产,在2014年按照计划推进紫金城住宅项目尚存在11亿元的资金缺口,再继续拿地拓展市场并不现实,而江西省国资委仍有退出房地产业务的计划。随着紫金城住宅项目开发过半,中江地产的命运更显迷茫。

梦碎商铺

江西时商管理的紫金城购物中心是中江地产重组以来最先开发的项目,中江地产曾寄予厚望。然而,由于持有方式错误,毫无商业地产运营经验的中江地产未能将其盘活,两次挂牌期待有人将其“唤醒”的愿望也一再归于泡影。

一是多年未能顺利招商的困境,二是不断向业主返租的压力,恶性循环让江西时商难以为继,无奈之下,江西时商选择以破产方式摆脱包袱。

5月24日江西时商破产案被南昌市中级人民法院受理后,破产清算小组已经开始清算其资产和债务。据清算小组工作人员向中国房地产报记者透露,截至目前,尚未接到任何债权人的申报,而市场反应最强烈的是紫金城商铺的业主们。

业主们的不满来自对未来收益的担忧。

彼时,为了解决紫金城购物中心销售问题,江中集团成立了江西时商,购买了紫金城商铺的业主,可将商铺返租给江西时商,由江西时商统一对外经营管理,承诺从商铺交付第4年开始,10年返租金124%;第10年后如果业主愿意,中江集团确保1.5倍的原价回收,并由江中集团进行担保。

然而,除江中集团自己持有的6242平方米商铺外,紫金城购物中心共对外销售7.2万平方米,将每一层的大铺面分割成了小块销售给了数千个业主,这让前来洽谈租铺的商户望而却步,建成多年,这里仍是一座没有商家入驻的“空城”。

从2012年12月21日起,紫金城商铺的业主陆续收到了江中集团和江西时商联名发出的《致紫金城商铺业主的信》。江中集团要求提前解除委托经营合同,以合同原价回购业主商铺,另外再支付合同原价的50%作为经济补偿。信中还罗列了商铺持有模式错误、商铺久不开业将导致贬值等数条退铺理由,并指出,“如果紫金城商铺困境不解决,必将拖垮公司。公司一旦破产,业主们的权益将无法得到保障。”据中国房地产报记者向江中集团了解,截至2014年3月,有70%左右业主退铺,没有退铺的业主将面临江西时商因破产带来的风险。

据中国房地产报记者向尚未退铺的业主代表了解,6月3日,江西时商将截至2014年5月31日的租金全部付清。根据合同,江西时商应该在每个季度末进行支付,江西时商反常的支付方式更让业主们心生疑虑。“我们正在组织去破产清算小组申请尚未付清的后面三年半的返利债权。”该业主向中国房地产报记者透露。然而清算小组回应称,目前,江西时商同商铺业主并无债务关系。

对于江西时商破产后,作为合同担保方的江中集团是否会承担租金支付责任,江中集团方面并未给予正面回应。而中江地产方面也间接向中国房地产报记者表达称,其与江西时商并无任何关系。

据中国房地产报记者了解,江西时商属于江西中江控股有限责任公司(以下简称“中江控股”)的控股公司,虽然中江控股与江中集团、中江集团,以及中江地产为同一班人马管理,但江西时商与中江地产确无直接关系。

清算小组工作人员向中国房地产报记者表示,按照实情的走向,未来的商铺将通过司法程序变现,但这个过程可长可短,尚不能估计何时正式宣告破产。

处置资产补充资金

仅有一个可售项目的中江地产一直在通过资产处置补充资金。

2010年7月,中江地产曾成功将其持有的景德镇江中置业有限责任公司95%的股权以497.4万元成功转让,而之后转让海口艺立却一再受阻。

取得海口艺立并非中江地产的主动行为,源于南昌江中实业原负责人贪污案。

2012年2月,江西省南昌市中级人民法院下达终审判决,判决南昌江中实业有限公司出资175万元购得原海口艺立实业有限公司相对应的股权及收益和上诉人杜某及邬某贪污公款125万元本金归还给中江地产。2012年3月31日艺立公司办理了股东变更登记手续,变更后,中江地产持有艺立公司85.71%的股权(包括南昌市湾里区人民法院委托该公司代持的35.71%股权)。

然而,海口艺立并不被中江地产看好,中江地产只希望通过转让增加公司现金流,改善财务状况。

2013年4月,中江地产发布公告称拟以不低于9676.47万元的价格转让海口艺立股权,此后中江地产将最终挂牌价格定为9700万元,却未能在挂牌期限内征集到意向受让方。

2013年9月,中江地产再度公告称,将二次挂牌转让该部分股权,重新评估后的出让价格不低于8800万元,但仍无人摘牌。

据了解,海口艺立自成立之日起未开展实质性的经营业务,未按照相关规定建立账册,也未见公司任何纳税申报记录,经中江地产股份有限公司与相关多方努力也未见实质性潜在的资产和负债。现海口艺立约100亩土地处于被南昌市湾里区人民法院查封状态,且已经闲置3年以上,有被政府无偿收回等风险。

如此状况也就不难理解两度流拍的结果,然而,中江地产仍产抱有一线希望,“试试看,也许会有人感兴趣”,江中集团方面人士向中国房地产报记者称。

此次6月5日再次发布转让公告,海口艺立资产被再次评估后价格降为6299.9万元。

有业内人士分析称,通过转让公告的发布,有可能为资本市场投资者增强信心。中国房地产报记者观察发现,自公告发布后的两天时间,中江地产的股价曾出现小幅上涨,但很快又归于稳定。

前路渺茫

中国房地产报记者发现,中江地产长期依赖控股股东的输血。

2014年4月15日,中江地产再次发布向控股股东拆借资金的公告,公告称,为满足公司业务发展的资金需求,加强公司资金流动性,并根据公司控股股东作出的给予公司资金支持的相关承诺,公司2014年拟向中江集团拆借资金累计发生额不超过3.5亿元,资金拆借利息按照不高于同期银行贷款利率确定。而截至2013年12月31日,中江地产应付中江集团往来款共计9.33亿元。

江中集团某高管曾向中国房地产报记者表示,“项目开发时,先向大股东借5000万元,做到能够向银行贷款的程度再把钱还回去,项目就是这样一点一点开发的,能够把住宅按照正常的节奏往前推,就已经相当不易了。”2011年3月27日,江中集团与全体股东签订了江中集团《分立协议书》,根据协议书的相关内容,江中集团以存续式分立的方式,分立为江中集团和中江集团。实施存续式分立后,中江地产控股股东变更为中江集团,而这一举动被市场人士一致认为是江中集团计划摆脱地产包袱。

自2013年4月以来,江西省国资委也欲摆脱地产业务,两度挂牌出让持有的江中集团51%的股权。当时,江中集团上述高管向中国房地产报记者坦言,“这次把中江集团股权转让之后,我们就不想再做地产了。”然而,国有资产的转让并不顺利。目前,中江地产的最终控制人仍为江西省国资委。

中江地产正在开发的紫金城红郡项目共有5期,目前已经开发至3期,2014年计划实现商品房销售签约面积6.8万平方米,实现销售签约收入7.5亿元,然而,前期仍需要11亿元融资。

近年来,中江地产一直探索多元化融资方式,但目前仍停留在依靠银行贷款和大股东借款支持层面。

在2013年年报中,中江地产透露出希望能够拓展业务的意愿,然而,捉襟见肘的资金状况恐难以支持中江地产继续开疆拓土,从2004年重组以来,受累地产业务10年的控股股东也期待能够尽早摆脱地产业务的拖累。江中集团人士在近日与中国房地产报记者的沟通中也透露,未来仍将推进国有资产转让事宜。中江地产前景仍显迷茫。(来源:中国房地产报)

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