会不会出现“次贷危机”“日式崩盘”？

不会出现断崖式暴跌，需防范价格增长过快导致市场脱离实际使用需求

“房地产业是国民经济的重要组成部分，房地产业的健康发展对宏观经济尤为重要。”秦虹介绍，我国房地产业产业链较长，上下游涉及几十个产业，影响面较广。

更重要的是，作为资金密集型行业，楼市平稳直接关系到金融安全。刘洪玉提供的数据显示，2012年我国全部贷款余额、房地产贷款余额、房地产开发贷款余额和个人住房抵押贷款余额分别是1998年的8、39、19和190倍。秦虹也认为，2013年房地产开发贷款占机构各项贷款余额的6.6%，个人购房贷款余额占14.1%，一旦市场出现较大波动将对金融安全产生不利影响。

此次楼市调整是近十几年来首次非行政干预因素导致的市场波动，也引发舆论格外关注。

“过去十年中国房地产市场每3至4年也会出现周期性调整。但相比2008年、2011年政策性压制导致的市场调整，本次楼市变化是历史上首次出现的非政策因素导致的市场降温，可能会导致本轮调整周期较长深度较深。”中原地产首席分析师张大伟说，本次出现调整的原因有三：一是资金价格上涨导致房地产按揭、开发信贷收紧，房地产不得不“让利跑量”；二是全国总体楼市供应告别绝对短缺，三四线城市出现供应过剩；三是自住房增加供应、房贷紧缩及楼市负面新闻增多的情况下，购房者预期出现变化。

正是基于以上原因，当三四线城市陆续出现供应过量、价格停滞甚至下跌时，人们担忧“断供”蔓延引发美国式“次贷危机”。另一方面，尽管目前一二线楼市还处于增幅收窄的上升通道，但过去一年豪赌“地王”的大量房地产企业在目前的融资环境下会否遭遇资金链断裂，从而引发多米诺效应，导致日本式的“断崖式暴跌”，也是市场所担心的。

“我们不可能出现美国式的次贷危机。在美国，金融机构在全部存量住房中拥有的权益超过50%，而我国住房金融发展水平远远比不上美国的水平。”刘洪玉说。

国家发改委经济研究所副所长宋立分析，日本房价出现整体趋势化下降时，城市化率约为60%至70%。而日前中国公布的53.73%的城镇化率实则为劳动力的城市化率。“按原住人口和举家转移人口数的比例严格来算，中国真正的城市化率不超过40%。因此房价不会出现外界所说的暴跌风险。当前房地产市场没有进入趋势性下降，只是阶段性调整。”

刘洪玉也认为，日本地价泡沫的破灭，市场饱和、价格过高是内因，日元急速贬值、股市暴跌是外因。而我国还处于快速城镇化发展过程中，住房市场有实际的使用需求支撑。“中国楼市不会出现所谓断崖式暴跌。我们需要防范的，主要是价格增长过快导致的住房市场脱离实际使用需求支撑的情况，因此我们要下大力气确保住房价格的基本稳定。”