房地产泡沫化？

随着巴西房价不断走高，“泡沫论”四起。美国《华尔街日报》评论员发表文章指出，大量外资入境的形势，以及巴西政府和各大银行向民众提供房贷的方便之门，将促使巴西房地产泡沫不断增大。

根据FipeZap房地产指数，自2008年1月到2013年尾声，巴西圣保罗市的房屋价格急升181%，里约热内卢房价跳升225%。房价升幅是租金的两倍，充分反映巴西房屋市场过热。

“如今巴西房价上涨过快，必然会增加楼市风险。”郭凡礼认为，新兴经济体抵押贷款市场增长较快、房屋租赁价格快速的增长，均反映出楼市泡沫的积聚。

伦敦“资本经济”发表报告称，巴西信贷扩张就像2008年金融危机前，大多数发达国家所经历的不正常繁荣的重演。

诺贝尔经济学奖得主、房价方面的权威罗伯特·希勒也称：“我不能说这是一个泡沫，因为我不了解这个市场的特点。但相比先前发生泡沫危机的其他国家的数据显示，我只能说要谨慎行事。”

有专家认为，巴西看来似乎正在步美国和一些欧洲国家的后尘—房地产崩溃导致全球经济衰退。但情况又不尽相同，虽然巴西也存在价格泡沫，其对住房信贷管控却要严格得多。

当然，也有不少业内人士坚定地认为，巴西房地产目前不存在泡沫。Caixa房地产贷款副总裁TeotonioRezende在接受媒体访问时指出，巴西的房屋价格急升并不是一个泡沫，而是反映经过高通胀和经济不景气后的需求回升。由于1984年至2002年房屋价格贬值，经济出现过停滞、超级通胀、高失业率等，所以现在房价的大规模上涨是楼市重新恢复的调整。

“巴西通胀率一直很高，央行基准利率也非常高，目前已经超过12%，在全球主要经济体中位居第一。”一位投资人士告诉记者，高利率的国家房地产泡沫的情况会较为少见，因为它控制了投资过热的情况。

记者也了解到，正因为有10%以上的全球超高利率，一直到2007年，巴西基本上没有超过5年期限的房地产贷款，巴西房地产也长期维持在相对低档的价位。到了2008年底全球金融危机爆发，巴西政府为了推动经济复苏，推出了“My House My life”计划，只要申请人有正当职业，就可以由政府进行担保，申请长达30年的房地产贷款。因此，3年多来，巴西房价飞涨。

即便如此，大部分巴西人还是以全款买房为主，因为要负担12%的房贷利息，不是一件容易的事。如果用于投资出租，目前的租金回报只有8%左右，虽然比中国的2%高很多，但也难以弥补利息支出。

一位在巴西的华人朋友告诉记者，一栋市值在人民币300万元左右的房子，现在如果出租，每月租金在2万元左右。“我并不担忧巴西的房价会出现泡沫化，因为巴西有房产税来控制房价。”他告诉记者。

巴西宪法规定，市级政府有权要求拥有房产者缴纳地产税，税额由市政府提出，在经过市民听证后由议会讨论通过。地产税在地方政府税收中占据非常大的比重。以圣保罗为例，2010年圣保罗商业房产地产税调升45%，普通民宅地产税调升30%。同时，市议员们还决定在2013年重新审核圣保罗市房地产市价，并于2014年起根据新的房地产市价征税。