对目前“留学”海外的万科、绿地、碧桂园、中海、苏宁环球等房企来说,需要学习更多的技能。

中国房企在海外开发,除了需要过技术关外,还需要过当地的政策关、法律关、文化关。不仅如此,境内房地产企业惯用的“高周转”技能在海外市场也将被“禁用”。

澳洲辅诚集团董事长陈寅向《每日经济新闻》记者表示,在开发、预售甚至售后制度更为完善的海外市场,如果缺乏对当地政策的深入了解,尽管国内房企拥有强大的资金实力,简单地把“高周转”模式复制到海外也极有可能面临失败。

“高周转”面临众多制约

很多开发商说,“高周转”已经成为中国内地开发商的基本技能。没有能力“高周转”的企业,在当下的市场,基本不可能有高速发展的机会。但在海外,中国房地产市场练就的这项“过硬”本领却基本没有用武之地。

在马来西亚新山,中国地产商为当地人展示了其快速开售的能力,碧桂园金海湾项目从拿地到开售只用了7个月时间。同时,记者也获悉,去年12月成功拿地的富力地产新山项目,最快将于今年内开售。此外,碧桂园于今年2月份才成功拿下的澳大利亚莱德花园也将于今年内公开发售。

“上述案例只是少数,不少中国房企到海外发展由于不了解当地法律法规,无法获得足够的人力、材料,导致工期一再耽误,国内擅长的‘快速开发’模式在海外无法施展”,英国最大地产商邦瑞驻中华区首席代表白兮向记者表示。

据白兮透露,英国当地报纸报道称,去年5月某家中国地产商在英国伦敦皇家码头获得一个优质项目,为了让项目尽快动工,该企业试图向英国政府申请引进中国团队以及劳工,但最终申请却被驳回。“英国政府对于外地劳工的引进有明确规定,必须是短缺型的工种才能获得签证批准,上述开发商在拿地前没有摸清楚当地法律,结果很被动”。

白兮表示,英国政府对于建筑工人的工作时间也有严格的保护措施:工人每天最多工作8小时,中间还得有两个小时的休息时间,但薪酬却是内地工人的9~10倍。此外,英国政府制定的环境保护法规定,建筑工地在每天早上9点前、下午6点后不准施工,加上英国公民的公众假期较国内多一倍,多种因素叠加影响下,这个项目的开工时间表被迫推迟1~2年。

陈寅也向记者透露,一家在国内排名靠前的房企前几年花了4500万澳元在悉尼拿了一块地,用地性质为工业用地,但该地块内有一个别人仍在使用的仓库。如果在国内这样的问题开发商可能较容易解决,但在澳大利亚,政府卖地后不会过问这些事情,开发商如果想让对方的仓库搬走,不仅需要征得对方同意,还得帮其找新地方并赔偿损失,结果谈判几年都达不成共识,至今仍然动不了工。

“海外市场尤其是发达国家,从拿地到动工均有一套完善的法律法规,开发商必须要遵守规则循步渐进,由于国内地产商往往追求短平快,有时候甚至会选择‘走捷径’,类似的做法在海外成熟市场根本行不通”,陈寅说。

此外,严厉的预售款监控制度也对房企的资金回笼造成极大影响。记者了解到,虽然在马来西亚房地产项目可以在没有开工的时候就可以销售,但购房者此时购买只需要支付总房款的10%作为首付款,按照马来西亚的预售制度,随着工程进度的推进应分阶段交付房款。澳大利亚的预售制度更为严格,购房者所支付的10%首付款需存放在政府监管的账户上,剩下的90%房款要等到交房的时候银行才放贷。

这进一步提升了对开发商的产品质量要求。如果开发商在某一个施工环节上,质量无法尽如人意,那么等待他们的很可能是购房者拒付购房款,以及前期的预售合同解约。