6月5日，就在恒大地产集团有限公司（以下简称“恒大”）—阿里巴巴集团足球战略签约仪式前几天，恒大董事局主席许家印在内部描绘了一幅千亿商业帝国的蓝图，成为“升级版”的万达。

实际上，恒大千亿商业帝国并非横空出世，而是早已悄然布局多年。目前恒大已经成立了独立的全资子公司恒大商业集团，目前管理着全国130多个城市的超过300个商业项目，类型涵盖社区底商、商业中心、恒大影城、大型集中式商业、商业综合体等多种商业形态，总面积超过200万平方米。未来，商业地产将成为恒大的新支柱。

然而，面对目前整个市场的急剧降温，恒大近两年来大手笔拿地布局商业地产，一方面，市场担心其存在的潜在财务风险。另一方面，恒大想后来者居上的效应并不容易。即使阿里巴巴斥资12亿元入股恒大足球，给市场留下巨大的想象空间，但是恒大的商业地产帝国未来前景尚不明朗。

恒大商业地产的合肥样本

尽管楼市低迷，但恒大丝毫没有降低恒大合肥中央广场的销售目标。“许老板要求当天开盘销售20亿元！”6月，恒大合肥中央广场首推2000套房源。包括11栋80-190平米的住宅和300套商铺。

据恒大内部员工透露，整个5月份安徽恒大有8个项目开盘，销售指标166亿元，并努力冲击200亿元。而恒大中央广场是重头戏。

为了实现销售目标，合肥2家代理公司合富辉煌、世联地产[-3.20% 资金 研报]组成千人营销团队拓客，线上线下主动出击。其动作之大，震动全城。统计显示，5月份，恒大中央广场单月报广投放共有28次，占了整个区域（合肥瑶海区）总量的62.22%。有合肥市市民告诉时代周报记者，最多一天4次接到恒大销售人员的电话。

恒大中央广场是合肥唯一的大体量的商业综合体。总占地363.26亩，总建筑面积为138万平方米。包括住宅，购物中心、商业街、写字楼、五星级酒店、公寓五大产品业态组成。

据时代周报记者统计，在恒大中央广场周围半径5公里范围内，有5-6家商业综合体。而在半径10公里范围内，至少有20家。而离恒大中央广场2公里，就有一家建筑面积为40万平方米的万达广场。

而恒大将如何运营如此超大体量的商业综合体，颇受外界关注。根据恒大对外宣传资料，“体验式消费”和“自营品牌”是关键词。恒大意欲在合肥打造另一个“上海新天地”、“北京三里屯”，包括恒大百货、恒大超市、恒大影院、恒大酒店在内的恒大集团自营主力店入驻。

“恒大合肥中央广场的体量是紧邻的合肥万达广场的3倍。从业态组合上来看，万达走的是精品店、中产路线。恒大合肥中央广场会招揽更多不同层次的客群。万达以商场为主，以大卖场的模式带动人流。而恒大合肥中央广场120万平方米的体量，仅仅靠一个大商场很难带动。”星空传媒控股总编辑陈伟告诉时代周报记者。

业内人士分析，万达在合肥的两个商业地产项目，餐饮和影院是盈利，而其他部分都是亏损。而恒大如此大体量的商业综合体，预计前期销售还不错，但主要的问题就是后期的运营能否成功。

许家印的商业地产思维显然显着受万达影响，他自己也将恒大商业地产定义为“万达广场升级版”。恒大的商业地产项目包括了百货、院线、超市和儿童游艺等四个板块的自有品牌。

恒大百货由恒大精品百货、恒大时尚百货、恒大精致百货三大主题组成；恒大院线以恒大影城、大型集中式商业、商业综合体项目为依托；恒大超市经营面积为1000-8000平方米，定位为精品生活超市；恒大游乐则是专注于儿童产业投资的连锁品牌运营机构，主要打造大型儿童游艺主题乐园。

实际上，尽管合肥楼市目前问题不大，但是未来合肥楼市的供应过剩问题很严重。根据国家统计局数据测算，从2013年全国35个大中城市商品房存销比（又称为商品房潜在存销比，反映的是未来1-2年商品房市场的供求情况。）排名情况看，合肥位居第6位，位于均值线以上。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉分析，这意味着合肥楼市未来潜在供应量太大。尽管目前合肥还未出现问题，但未来供应量太多，按照2012年的销售速度，存量在建房地产面积要10-16年才能卖完。另一方面，合肥需求有限，合肥2012年的非农业人口只有264万，城镇人均住房面积达到28.80平方米，未来商业项目盈利前景不容乐观。