京豪宅“红五月”供求创新高 后市或现大调整

来源:地产中国网 2014-06-12 16:35:00

供应量创17个月新高,豪宅限价令正式解禁

成交量上涨43.2% 成交均价小幅下滑

顶豪成交强劲 五项目均价超10万

整体市场下行 豪宅后市或迎大调整

【地产中国网·豪宅报告】与整个楼市不断下调的数据相比,“红五月”为豪宅市场带来的却是一剂强心针。一方面,大批豪宅项目集中入市,使得当月供应总量达到1586套,创近17个月新高;另一方面,成交状况也出现反转,当月成交量环比上涨43.2%。

据地产中国网联合中国房地产信息集团(简称CRIC)联合发布的《2014年5月北京豪宅市场报告》显示,5月,北京均价在4万元/平米以上的住宅项目共成交378 套,环比上升43.2%;成交面积为73324 平米,环比上升37.1%;成交金额为38.47亿元,环比上升32.5%;

然而,值得注意的是,在成交量上涨的同时,当月成交均价却出现了小幅下滑3.4%,达到52464元/平米,这使得当月的豪宅市场带上了“平价跑量”的色彩。对此,业内人士分析认为,在经济大势及商品房市场整体走弱的现状下,豪宅市场恐也不能“独善其身”,未来,豪宅市场或将迎来新一轮调整。

11项目集中入市 豪宅“限批令”正式解禁

首先,从供应量上来看,今年以来,北京豪宅市场的供应量整体上好于去年。而随着“红五月”的到来,豪宅供应量更是出现大幅增长。据北京房地产交易管理网公布的预售信息显示,5月,共有11个均价在4万元/平米以上的项目通过预售审批,总量达到1586套,总面积达到37.58万平米,创近17个月新高。其中,枫丹壹号一次性放量460套,仅比豪宅市场3月份的单月放量少6套。

对此,中国房产信息集团分析师薛剑雄认为,豪宅市场供应量的大增说明北京的豪宅限价令已彻底放开,这也意味着豪宅“4万元限批令”正式解禁。

成交量上涨43.2% 均价小幅下滑

从成交状况来看,当月,随着供应量的增加,豪宅成交量也出现大幅反弹。据统计,5月,北京共有50个均价在4万元/平米以上的住宅项目有成交记录,成交量为378套,环比上月的264套,上涨43.2%。成交面积达到73324平米,环比上涨37.1%;成交金额为38.47亿元,环比上升32.5%。其中,从均价5万元/平米以上住宅的成交状况来看,当月成交量为97套,成交金额为19.09亿元,占到当月高端市场成交的份额分别为25.7%和49.6%,环比上月则分别增加了6套和3.04亿元。

从具体项目来看,当月,臻园与京投万科·西华府的成交势头颇为迅猛。其中,臻园当月成交109套,京投万科·西华府成交101套,分别占据TOP10前两名。而凭借着成交量上的优势,两项目的成交金额也同样分列第一、第二位,分别达到8.3亿元及4.4亿元。

值得注意的是,在成交量上涨的同时,豪宅成交均价却出现了下滑。数据显示,当月,豪宅成交均价在上月冲高之后回落,由上月的54287元/平米下滑至52464元/平米,下滑幅度为3.4%。

尤其值得一提的是,5月份,高端豪宅的成交状况相当可观,有5个均价在10万元/平米以上的项目有成交记录,占到TOP10的一半,成交总量达到7套。其中,鸿坤·花语墅有一套155平米的住宅成交总金额达到1912万元,成交均价达到123200元/平米,不仅成为当月成交最贵的豪宅项目,而且在整个北京豪宅的成交均价记录上也名列前茅。

豪宅后市或迎大调整

成交量上涨,成交均价却出现下滑,这使得豪宅市场也充斥着“平价跑量”的色彩。对此,薛剑雄认为,“豪宅市场成交均价的单月下滑属于正常的波动,因为整个市场大势都在下行。此外,在新建商品房住宅市场,不少开发商开始降价跑量,这种现象也传导至豪宅市场,这种现象在前几个月就已经有所体现。后期,随着宏观经济的不断调整,豪宅成交量、成交价格也会随之出现调整。”

近期,在经济大势下行的状况之下,中央频下发金融方面的“微刺激”政策。首先,6月6日,银监会一改往日口径,称将大力支持首套住房需求。紧接着,6月9日,央行又再次定向降准。对此,同策咨询研究部总监张宏伟分析认为,从4月25日及6月16日央行两次定向降准目的来看,很明显,央行只对特定银行或县域农商行和合作银行降低准备金率,从直接影响来看,央行二次“定向降准”和房地产市场没有直接的关系,对楼市基本没有影响。

“尽管当前首套房贷的贷款审批速度比此前有明显提高,但是,大多数商业银行并没有立即下调首套房贷利率,甚至还继续上浮首套房贷利率。也就是说,房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态,企业资金面仍然还会相对紧张,那么,在未来2-3个月里就会有更大范围、更大幅度的降价现象出现,楼市‘降价潮’将真正来临。”张宏伟表示。

在亚豪机构品牌总监郭毅看来,整个房地产市场都出现了观望,高端住宅市场也将不会例外,不管是城市公寓还是别墅,成交量都会有波动,但是相对于刚需住宅市场,下滑的幅度会低,稳定性更强一些。

对于未来豪宅市场的走势,世联地产北京公司总经理刘春岩认为,随着高端客户群进入观望期,未来几个月的成交量肯定会下降,但是,价格不会有太大的波动。第一太平戴维斯研究咨询部经理董月也表示,未来几个月的豪宅市场会呈现一定幅度的调整,但不会出现大幅波动。

而对于豪宅价格是否会遭遇“调整”的问题,某不愿具名的豪宅操盘手表示,产品做得好策略很明确的高端楼盘,根本不存在降价的可能。对于企业来说,越降价可能越卖不动。

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