对于中冶置业集团有限公司（以下简称“中冶置业”）来讲，自从其2010年耗费巨资夺得南下关滨江“地王”，“地王”一词似乎已然成了其挥之不去的梦魇。

这期间，母公司中国冶金科工股份有限公司亏损无力支援中冶置业开发该项目的传言几乎未曾断过。由于一直未得到实质性的开发，其项目中的2号地块更是于去年7月遭到南京地方政府的收回。截至2013年年末，中冶置业在该项目上的投入达到222亿元。持续四年的资金重压，已然将中冶置业拖入了资金危机的漩涡之中，截至2014年3月底，其经营活动产生的现金流量净额为-86.32亿元。

日前，中国中冶发布公告称，中冶置业将旗下南京金名城置业有限公司（以下简称“金名城置业”）100%的股权及项目公司对其22.02亿元的债权，以25.39亿元对价转让给北京龙湖中佰置业有限公司。而金名城置业的主要资产便是其南京下关滨江地王项目里1号地的一部分。这场由中冶置业主演的“地王”闹剧似乎并没有那么简单，开发南京地王项目接连失利的中冶置业，却瞄准了新的地王地块，就在公告发布的数天之前，中冶置业以近50亿元的代价夺得天津“新八大里”首宗地块“七里”，成为天津年内总价和单价的双料地王。

中冶置业这一手买地王、一手卖地王的举动无疑让业内大跌眼镜。

深陷南京“地王”

谈起这场闹剧的开幕，就不得不把时间拉回到2010年。

2010年9月，中冶置业通过竞拍取得南京市下关区滨江江边路以西1号地块和3号地块土地使用权，土地出让价分别为121.41亿元和78.93亿元，合计200.34亿元，成为了南京史上最贵的地王。

2012年11月，南京市公开拍卖下关滨江2号地块，作为当日的唯一竞拍人，中冶置业旗下的南京临江老城改造建设投资公司以56.2亿元的底价竞得该地块。随着南京下关1、2、3号地块相继被中冶置业所拍走，中冶置业以256亿元的代价成为迄今无人能望其项背的超级地王，总面积高达236万平方米，可谓是一时风头无两。

当时就有不少业内人士质疑其的“消化”能力。果不其然，随着短暂的“地王”光环的褪去，因“消化不良”而造成的种种麻烦开始接踵而来。

早在2011年年报中，中国中冶就曾预测，南京下关滨江项目总投资将超过715.19亿元。作为南京最大的棚户区，这里聚集了大量南京老市民，拆迁难度非常很大。而由于体量巨大，南京地王项目的开发需要大量的资金来支撑，但中冶置业的主要业务保障房和城市基础设施建设，需要大量的垫资，且投资收益无法保证按时收回，这无疑令项目的开发变得更加捉襟见肘。

作为上市公司中国中冶的全资子公司，中冶置业本可期待从母公司获得输血，但是中国中冶的境况也不妙：2012年，中国中冶亏损额达72亿元，负债已达到1700多亿元。过长的开发周期、恐怖的资金投入，困难的拆迁工作，对于中冶置业的负面消息也更是甚嚣尘上，整个项目仿佛“饕餮”一般，不断地吞噬着其资金链。

2012年12月7日，在国土局调查压力之下，中冶置业在1号、3号地块举行了盛大的开工仪式，此后却仍无进展。面对几乎无进展的区域开发，雄心壮志欲打造“南京外滩”的当地政府，耐心也被消耗殆尽，“地王”项目中的1号地和3号地被国土部列入了大宗房地产地块跟踪督查名单；同年，国土部以涉嫌“违规供地和违约房地产用地”为由，宣布对2号地块进行公开调查。数月后，南京市国土局以“规划建设条件发生重大变化及地块内铁路西站货场迁建时间调整等”为由，将南京下关滨江2号地收回。

对于剩下的1号地和3号地开发，中冶置业的底气显然已没有那么足了。无奈之下，中冶置业只能表示，由于1、3号地块整体开发体量较大，项目开发周期较长，因此将优先集中力量推进3号地块开发。

相对于中冶置业的窘迫，其母公司中国中冶在资金链上也是捉襟见肘。据中国中冶2013年财报显示，截至2013年底，仅南京地王项目已投入金额达到222亿元，而其来自房地产业务的营业收入仅为263亿元。房地产业务毛利同比下降13.48%，负债率更是高达82.95%。截至2014年3月底，中国中冶经营活动产生的现金流量净额亏损已达86.32亿元。

事实上，让中冶置业闹心的项目并非只有南京的地王项目，其主要业务之一的保障房业务也是让人堪忧。有业内人士表示，持续的楼市调控让地方政府土地财政锐减，无力回购保障房，造成中冶保障房回款困难，债务危机凸显，最严重时有超过80亿元的贷款难以归还。

一位业内人士向时代周报记者透露，大笔债务的难以追回，让中冶置业无奈吞下融资成本不断攀升的“苦果”。

出售7子公司股权回笼资金

由于拆迁难及资金压力等问题，分拆转让南京下关地王成了中冶置业不得不面对的问题。3月，项目公司旗下南京龙江湾置业有限公司（以下简称“龙江湾置业”）、南京港(002040,股吧)宁置业有限公司（以下简称“港宁置业”）、南京立方置业有限公司（以下简称“立方置业”）被评估作价29.7亿元公开转让。其中，龙江湾置业转让60%股权，港宁置业转让60%股权，立方置业转让100%股权。

5月29日，中冶置业再度宣布，拟将港宁置业和龙江湾置业剩余的40%股权以及南京金名城、南京港鸿置业有限公司（以下简称“港鸿置业”）、南京五道置业有限公司、南京证大三角洲置业有限公司和南京证大宽域置业有限公司100%股权及相关债权通过公开挂牌方式进行转让。

5月30日晚间，中国中冶再次发布公告称，中冶置业将把金名城置业100%股权以约25.39亿元价格转让给北京龙湖中佰置业有限公司。中国中冶称，预计从此次交易中获得净利润约0.82亿元。

中冶置业表示，本次交易有利于增加公司现金流入，减少应收账款，降低带息负债规模。

不久，评级机构穆迪表示，维持中冶置业稳定展望评级。穆迪预计，中国中冶出售股权所得收入将用于降低债务、补充运营资本和开发其他房地产项目，出售资产利润有望改善。

中冶置业今年肢解1号地转让子公司股权后，目前获得的收益仅为3.46亿元。根据其公告统计，若7个子公司股权按照评估底价转让，获得的净利润约为4.19亿元。

有知情人士透露，中冶置业地王项目的1号地将分拆成20余个资产包陆续挂牌转让。曾经的香饽饽，如今却成了中冶置业必须要抛掉的包袱。

扔掉烂牌抓副好牌

就在公告公布的前两天，中冶集团旗下中冶置业以49.49亿元的起拍价夺得备受瞩目的天津“新八大里”首宗地块“七里”，折合楼面地价约14000元/平方米。成为了天津年内总价和单价的双料地王。

公告显示，该地块编号为津西大（挂）2014-057号，可出让土地面积为86836.1平方米，规划总建筑面积不大于35.35万平方米，土地用途为城镇住宅、商服、科教，挂牌起始价为49.49亿元。

公告显示，该地块不接受联合竞买。为响应国家京津冀一体化政策，竞买单位需整合企业资源，并将企业华北分部设立于项目宗地中，且须自持办公面积不小于3万平方米，3年内不得销售。

如此苛刻的条件却仿佛如同给中冶置业量身定做的一般，令其轻松地以起拍价竞标。与南京地王相似的是，两者都处于市中心的繁华地段。中冶置业这一边在南京卖地王，另一边又在天津买下规划极为类似的新地王，却不由得让人感到费解。

“这就像打牌，扔掉一个手里不好的牌，抓一个好牌。”兰德咨询总裁宋延庆如此描述中冶置业的战略转移，“南京项目拆迁缓慢，地块又大，占用资金多，开发周期又长，中冶选择卖掉一半土地，回笼资金，在天津拿一个周期短、收益高的项目很正常。”

中冶置业曾表示，中冶置业商业开发土地储备过于集中在南京，缺少快速开发的净地，土地储备失衡导致资金过度集中，也被认为是公司地产战略亟须调整的部分。早在2012年初，中冶置业集团便确立以“两退一进”为基本内容的经营战略。其中“两退”，便指退出保障房和基础设施建设领域，而一进便是积极进驻北京、天津、珠三角等区域获取二级开发项目。

“一手买地一手卖地主要是出于自身实际的需求，分拆南京地块是为了盘活资产，获取现金，避免更大的损失和投入；在天津购置土地，主要是为了巩固天津“大本营”，作为天津地区的老牌房企，中冶置业在该地精耕细作，不会轻易把市场让给别人，拿下地块也是为了避免未来的激烈竞争。当然如此“倒腾”土地，也让中冶置业获取了收益，从投资角度看其实是很明智的。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉时代周报记者。【来源：时代周报】