2013年8月，城镇家庭拥有多套房的比例为18.6%，也即全国城镇家庭中，有18.6%的家庭拥有2套以及以上的住房。显而易见，这一数据与17.3%的多套房空置比例相对应。问题在于，多套房家庭，一般以拥有两套房为主，少数富人才会拥有三套及以上。按此比例关系，这也就意味着，多套房中的大部分房源，既没出租，也没自住，这一空置率严重偏高，与现实感受不符。

2010年第六次人口普查数据表明，我国城镇地区和城市地区的常住家庭中，租赁住房比例分别为21%和26%。假如按该报告，18.6%的家庭拥有2套及以上的住房，那么这些业主的多余住宅，超过一半是空置的。那么，全国城镇地区21%的租房家庭，他们所租的房子，又来自何处?

对于空置率，笔者也曾做过相关研究。如，国家统计局广州调查队对2011年广州城市居民消费结构的研究报告显示：2011年末，除了自住房，每百户广州城市居民家庭还另外拥有住房19套，其中出租房13套。按此计算，119套住宅中有6套空置，空置率为5%。

再如，2007年，国家统计局江苏调查总队在全省28个市县共3.1万余户的城镇居民家庭所做基本情况抽样调查显示：13.3%的城镇居民家庭除现住房外还有一套住房，1%的家庭还有二套及以上的住房，两项合计，拥有多套住房的户比例达14.3%。广州代表一线大都市的情况，江苏代表东部省份全省城镇的情况。假如推至全国，可以认为：全国城镇住宅空置率为5%左右。即便考虑到调查时存在有居民少报套数现象，另外还有小产权产、城中村少统计等现象，那么我国城镇地区的空置率超过10%的可能性也较小，绝不可能超过20%。

最后，该报告所谓的“严重供给过剩，现有住房存量完全可以满足可实现住房需求”更是夸大其辞。当前我国城镇户均套数刚达到或接近1套，而发达国家一般达1.15套;我国每年几百万大学生毕业、上千万农民转为市民、城镇地区尚有大量棚改旧改，何来严重过剩?

住宅空置率只是影响房价的因素之一，而房价是呈周期性波动的，难道在所谓的“住宅空置率由22%，回归到国际合理水平10%”之前，中国房价会一直下跌吗?房市将一直处于寒冬吗?在我看来，西南财经大学的这篇耗时五年的大报告，值得推敲的地方还真不少。

杨红旭(上海易居房地产研究院副院长)(新京报)