“买还是不买，真是个烦人的问题。”赵刚是一家大型房地产开发商的项目经理，近期他们公司一个在北京的项目即将开盘，针对公司员工有较大优惠力度的内部认购，可他却犹豫着是否要出手……

中国证券报记者了解到，最近一段时间，曾经沉寂的内部认购又开始在部分大中型房企流行起来。业内人士指出，当前一方面楼市成交较低迷，另一方面房企库存去化周期不断拉长，开发商积极进行内部认购在很大程度上是为了应对去库存、冲业绩的压力。一些库存压力较大的房企未来可能会祭出更多促销举措。

“内部折扣”不再诱人

赵刚拿到的“内部折扣”文件上说：员工自己购买可享受总价95折优惠，员工关系客户可享受总价97折优惠。另外，房企内部员工一次性全款购买，可再直减现金10000元；按揭贷款购买，可直减现金6000元。

面对这样的“内部折扣”，赵刚有点左右为难。“这如果是在前几年，大家肯定是争破了头去抢，都知道投资房子稳赚不赔。可眼下房价走势如何，连公司内部也有分歧。”

赵刚告诉中国证券报记者，就在前不久的楼盘内部推介会上，公司领导还向员工们许诺，如果员工首付不足，可以先付一部分，不足的部分可以等到年底发年终奖再补足。“但即便如此，大家的购买热情也不是很高。”

不仅如此，公司还鼓励员工推荐“关系客户”，并酌情给予一定奖励。而赵刚把内部认购的消息告诉周边的亲朋好友，大家也没有像前几年一样争着要“弄一套”。“这在以前是不可能的事儿。”

中国证券报记者了解到，赵刚所说的这个项目位于北京市大兴区，属于商住楼盘项目。虽然临近地铁站，且开盘预售价低于周边同类型项目，但从目前的预售情况来看并不十分理想。记者走访该楼盘售楼处时，发现前来咨询的人不少，但真正下单掏钱的人不多。

赵刚则说这都不算什么。“我们这个项目本来预售价格就不高，所以内部优惠力度根本不大，我知道今年很多房企的内部认购价格优惠力度都相当大，甚至有低于9折的。”据他透露，某上市房企为了冲刺今年的业绩目标，把在海南一个新开项目开放给了自家员工，内部认购价格比市场价格低10%以上。

变了味的“员工福利”

赵刚说：“虽然公司领导没有直说，但话里话外都透着担忧和无奈。因为大家都知道今年完成预定销售目标难度较大。内部认购至少能缓解一部分销售压力。”

中原地产市场研究部总监张大伟表示，有很多房企年初对于市场过度乐观，制定了较高的销售目标，随着市场压力显现，预计6月之后会有越来越多的房企下调年度销售目标。

德意志银行近日发布报告称，合生创展、首创置业、宝龙地产、建业地产及远洋地产等多家地产商今年前4月销售额不足其年度销售目标的20%，上述房企或无法完成今年销售目标。

包括赵刚在内的多位房地产业内人士告诉中国证券报记者，由于内部认购价格明显低于市场价，且可以优先选房，一直以来房企的内部认购都被视作是额外的“员工福利”。

“在市场特别火的时候，我们的内部认购指标一度很少，不是人人都能买上的。”而谈及是否真的是“员工福利”，赵刚告诉记者一个真实的案例：2009年前后，他们公司有一个同事，一口气买了5套内部认购的商住两用LOFT。当时内部认购的优惠力度较大，银行贷款利率折扣也比较大。“这个同事一年多就把房子全卖了，净赚500多万元。随后就辞职干私募去了。”

赵刚说，这个“年赚五百万”的故事当时在房地产圈里传为佳话，就连他们公司内部的员工都经常把此事拿来聊。“不过，现在的楼市状况和那个时候已经大不相同。上次员工内部推介会的时候，有一个领导说我们现在买，明年至少能赚50%，到时候倒手一卖，几十万好赚的很。”他还透露，由于多数商住项目都是小面积的LOFT，以前不少同事在内部认购的时候，会凭借优先选房的权利，买下两套挨着的房子，然后把两套房子打通一起卖个高价。“这就是为什么北京很多远郊县的房子经常出现‘一房两证’的原因。”

然而，现在“赵刚们”犹豫了，毕竟他们大多数已经有了自己的住房。他们不知道接下来的楼市调控政策怎么变，也不知道房产税到底要怎么征收？如果现在他们出手入市踩在了房价的高点上，接下来又该如何面对房价下跌？

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心最新发布的《城镇家庭住房空置率及住房市场发展趋势2014》显示，城镇家庭自有住房严重供给过剩，现有住房存量完全可以满足住房需求，现有住房年供给的40%即可满足年新增住房需求。中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁认为，当前我国的城镇房地产市场存在自有住房拥有率较高、存量过剩、空置率高、刚性住房需求降低等情况。由此可见房价下行趋势已定，拐点明显，中国住房市场的寒冬即将到来。

张大伟也认为，目前房价下行趋势已经很明确。“本次市场调整相比2008年、2011年出现的政策性压制导致的市场调整，有两个不同点：一是资金价格上涨导致房地产按揭、开发信贷收紧；二是全国总体楼市供应告别绝对短缺，三线、四线城市出现供应过剩。”张大伟表示，国内房地产市场首次出现因为非政策因素导致的市场萧条，有可能使得本轮调整周期和深度较长，特别是非核心城市、非城市核心区都有可能出现明显的价格调整。

房企竞相降价跑量

赵刚告诉记者，此次内部认购公司十分重视，很大一个因素就是为了减小库存压力。“北京这边一直都是公司的利润贡献核心部门，如果我们不行了，未来的日子不好过啊。”

业内人士指出，虽然房价远高于其他区域，但北上广深等一线城市的房地产市场在需求的强大支撑下，总体状况仍好于二线、三线城市。不过，今年以来随着楼市全面降温，一线城市也陆续受到影响，成交量萎缩严重，库存开始快速增长。

业内人士表示，内部认购只是“冰山一角”，房企后续促销力度将加大。据了解，与今年年初“暗降”不同的是，目前市场上实实在在的直降、打折等逐渐成为主流，包括万科、恒大、保利等在内的全国品牌开发商已经陆续在多个城市降价，纷纷采取“降价跑量”的销售策略。

一线城市房价也在库存压力下有所松动。5月万科在广州、上海等一线城市的楼盘均开始实行“以价换量”的策略。值得注意的是，近期位于北京亦庄的珠江四季悦城推出“全盘无首付”促销政策。这些楼盘的促销效果还有待观察。

（来源：中国证券报）