章林晓:利率改革有利房地产泡沫收敛

来源:地产中国网 2014-06-11 11:25:00

全面深化改革,是2014年全国两会的主旋律。金融改革是全面深化改革的重点领域,其中利率市场化改革更是金融领域改革的关键环节。房地产形式是产业,本质却是金融。利率市场化改革的稳步推进,将有助于房地产泡沫的逐步收敛。

房地产泡沫是如何吹大的

在市场经济条件下,房地产作为一个特殊商品,既具有消费品属性,同时又兼具投资品属性和投机品属性。众所周知,与消费品属性、投资品属性和投机品属性相对应的,是房地产市场的自住性需求、投资性需求和投机性需求。

房价的上涨,从需求端来分析,也是由这些自住性需求、投资性需求和投机性需求拉动的。自住性需求、投资性需求和投机性需求拉动房价上涨的特点是各不相同的。从价格理论来说,也就是消费品价格、投资品价格和投机品价格的决定因素是各不相同的。

消费品价格,一般受制于人们的收入水平,必须是购买欲望与购买能力的统一,即有效购买力。这个有效购买力反映在房地产市场,就是“房价收入比”概念。对于房价收入比,联合国人居中心的上限是3:1,世界银行的上限是5:1。

计划生育是我国的一项基本国策,然而,从人口结构角度说,一对夫妇只生一个孩子,最终造成的亲族结构格局是爷爷辈、父母辈和孙子辈呈现出421结构特征。这种人口结构特征让孙子辈们购房,有着421亲族群体竭尽全力一齐上的特点。

这些年来,中国一直处于人口红利期,421结构特征的人口结构,让中国年青一代自住性购房能力得到了非同寻常的表现,各大城市购买首套房的平均年龄普遍小于国外同类城市。中国独特人口结构助力房价上涨,中国房价收入比在一定程度上比其他国家高一点也是正常的。

投资品价格,通常取决于预期收益的贴现。这个预期收益的贴现,反映在楼市就是“房价房租比”概念。房价与房租的关系是P=a/r,其中:P为房价,a为房租,r为房地产还原利率,r与资金市场实际利率密切相关。

这些年来,中国M2货币供应量增速远超GDP增速,在人民币存贷款利率管制的背景下,资金市场实际负利率状况时有出现。由于r与资金市场实际利率密切相关,当资金市场实际利率为负时,r就会趋向于0,由P=a/r不难知道,此时房价P理论上就会趋向无穷大。

不论是经济学理论,还是实证经验数据早就证明,在资金市场实际利率为负的背景下,投资者为了对冲通胀风险就会倾向于去购买甚至囤积预期升值的大宗商品和资产,从而加剧投资过热和资产泡沫膨胀。当年4万亿投资过后,中国资金市场实际利率长期过低甚至为负,无疑助长了房地产泡沫。

投机品价格,一般取决于人们的心理预期和后续资金的进入,遵循的是“博傻理论”。投机性的“击鼓传花”能否传得下去,主要取决于人们的心理预期是否看涨,以及后续资金量能否源源不断地补充进入。

这些年来,由于货币超发以及利率管制而导致的银行存款实际负利率,迫使许多老实本分的储户也不得不寻找保值增值的投资渠道。房地产由于其投资门槛相对较低,故而成为民众逃避通胀的首选地,这就是国内外投机资金之所以敢于大举进入中国房地产市场兴风作浪的“群众基础”。

当然,或许有人会说,政府不早已采取限购限贷等措施打击投资/投机性需求了,房地产市场怎么还会成为全球资本冒险的乐园?这是因为在市场经济条件下,行政措施往往是事倍功半的,其效力也必定是逐渐衰减的。美国次贷危机后,在美联储一轮又一轮量化宽松背景下,中国房地产市场事实上已成全球资本冒险的乐园。

譬如,花旗每周资本流向跟踪报告就曾显示,美联储QE3推出后,全球资本开始从发达国家大举流向新兴市场,中国(以香港地区为代表)开始吸引大量外来资本。北美占到全球资本流出总量的90%以上,而中国(包括港澳台地区)则吸引了其中80%以上的资金。2012年10月26日,香港特区政府宣布实施的“双辣招”(额外印花税和买家印花税)就是针对海内外游资的。

中国房地产泡沫膨胀,其“第一跳”建立在独特的421人口结构特征基础之上,“第二跳”建立在长期过低甚至为负的实际利率基础之上,“第三跳”建立在大量外来的投机资本炒作基础之上。这“三级跳”最终吹大了中国热点城市的房地产泡沫。

利率改革收敛房地产泡沫美国经济学家查尔斯?font face=“Times New Roman”>P?金德伯格认为,泡沫就是资产价格在一个连续的过程中的持续上涨,价格上涨使人们产生价格会进一步上涨预期,并不断吸引新的买者,随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加,最终是预期的逆转和价格的暴跌,它的本质是不可持续性。

“泡沫只有在破灭后才知道是泡沫”,如果说美联储前主席格林斯潘说这话的目的是为他长时间维持低利率而导致的房地产泡沫所作出的辩护,那么,其他人跟着说诸如此类的话语的目的,或许更多的是来自于贪婪和恐惧。巴菲特就曾说,泡沫源于人性中的贪婪和恐惧。

因为房地产所需资金体量的庞大,房地产泡沫并非不可察觉。譬如,房地产泡沫的存在,就意味着房地产领域有更高的投资回报率。在房地产泡沫迅速膨胀期,大量资金就会向房地产领域流动,相应地,其他生产性企业就会缺乏足够的生产资金,或者说难以用正常的资金成本获得生产所必须的资金。

“丈夫办厂不如夫人炒房,温州向资本经济转型”,曾几何时,有人将这当作是实现经济转型升级的阳光大道。殊不知,这背后其实潜藏着“实体经济低迷、泡沫经济盛行”的深层次隐患。众所周知,实业才是国民经济的基础和根基,只有实体经济的健康发展才能真正增加社会财富。

温州房地产泡沫破灭率先敲响了警钟。中外历史表明,房地产泡沫,繁荣周期越长,调整难度越大,最终必定是以金融危机经济危机告终。日本首任财务副大臣村上诚一郎在回顾日本房地产泡沫破灭时曾表示:“当泡沫吹大以后,应该一点点挤掉。就像一个吹大的气球,你一下子用针去戳它的话,它必然会爆掉。”从第一部分“房地产泡沫是如何吹大的”分析可以知道,中国房地产泡沫膨胀“三级跳”的核心环节,是货币超发背景下长期过低甚至为负的实际利率。这就不难知道,“一点点挤掉”房地产泡沫的最好办法,就是告别货币超发,盘活货币存量,稳步推进汇率利率市场化改革。

有心的读者不难发现,本届政府上台之初,除着力推进保障性安居工程建设之外,对房地产市场调控极少提及,重点在做“盘活货币存量”和“盘活财政存量”,以及稳步推进汇率和利率市场化改革,这其实是找到了收敛房地产泡沫最关键、最核心的变革因素,必将给房地产市场平稳、健康和可持续发展带来深远影响。

该文完成于2014年3月4日,《城市开发》2014年第3期作封面文章发表。

(责任编辑:)
即时资讯
联系我们
办公地址:北京市朝阳区酒仙桥路10号恒通国际商务园B12C座五层
邮       编:100015
联系电话:010-59756138/6139
电子邮箱:dichan@dichanchina.com
网站无障碍
章林晓:利率改革有利房地产泡沫收敛
来源:地产中国网2014-06-11 11:25:00
全面深化改革,是2014年全国两会的主旋律。金融改革是全面深化改革的重点领域,其中利率市场化改革更是金融领域改革的关键环节。房地产形式是产业,本质却是金融。利率市场化改革的稳步推进,将有助于房地产泡沫的逐步收敛。
长按保存图片

中国网地产

是中国互联网新闻中心·中国网旗下地产频道,是国内官方、权威、专业的国家重点新闻网站。

中国网地产

版权所有 中国互联网新闻中心 电子邮件: dichan@dichanchina.com 电话:010-59756138/6139 京ICP证 040089号
京公网安备110108006329号 网络传播视听节目许可证号:0105123 ©2008 house.china.com.cn All rights reserved
关于我们 主办单位 权责申明 联系我们 广告合作

版权所有 中国互联网新闻中心

京ICP证 040089号 京公网安备11010802027341号

互联网新闻信息服务许可证10120170004号 ©2008

house.china.com.cn All rights reserved