文/洲联集团五合国际董事副总经理 卢求

商业地产这两年非常火热，很多开发商都涌入商业地产开发，其中很多新涌入这个领域的开发商是没有经验的，整体上市场有一定的盲目性，在局部城市已经可以看到出现商业地产过剩或者供给过多的情况出现，这是一个不争的现实。

另一方面，电商对于商业地产的冲击是非常巨大的。电商是一类新兴的企业，或者新兴的行业，它是搅局的，几乎进到哪个行业都把它搅烂，电商是烧钱的，它是不赚钱的，但是把别人赚钱的机会又砸了，这是电商目前最大的特色。

电商对于商业地产的冲击主要体现在两个方面，一个是电子类的产品，像电脑、手机，以及家电产品，这些产品线上的价格可以比线下卖得便宜得多，线下经营这样一个电器商店，利润会非常低，最终厂家肯定是在中心城市里边设置若干个体验店，然后用线上的利润来支撑个体店，其它的商家或者店铺的形式几乎就很难生存。

另一个是服装类产品，特别是80后、90后这些年轻人对电商的接触更加密切，他们更习惯到店里面去看衣服、挑衣服、试衣服，然后到线上去订货，这样对实体的店铺来讲，就几乎没法经营，而这是购物中心、商业综合体主要的租金来源部分。如果这两部分商店都流失了，那么商业中心生存确实很难。

对于商业中心没有冲击的是餐饮业、美容美发类的，以及游乐类的产品，这类产品是电商不能替代的。

而作为地产开发商来讲，是经济实体，是非常大量的投资，我们必须主动地迎接这种挑战，而不是被动地被电商搅烂。在这种局面下，两类商业体是能够躲过电商锋芒，迎来发展机遇的。

一类是与7-11相类似的便利店，在大的居住区，根据人口的密度，会自然生成它的一个生存的空间。另外一类就是大型的、能够提供体验类主题性的综合商业中心。

这要求企业在做商业项目时首先从总体的规划布局、业态分布、动线设计，以及公共区域和出租区域具体的设计上着手。对于大型综合体的开发企业来说，最核心的是一定要发挥它的长处，体验性、主题性和综合性，而不是简单的购物。其中很主要一条就是动态招商，要求商家提供线下、线上不同的产品，这是未来共融的一个可能性。

同一个厂家可以做出不同的产品，有些产品就是放在线上卖，满足线上的客户，有些中高端，或者是差异化的产品，则只放到线下卖。这样生产企业开拓了一个新的收入的领域，而中间商铺它也能够有利润可赚。

这样商业购物中心的店铺也能生存，形成一个良性循环，这可能是未来服装零售业、鞋帽类等等行业发展的一个领域，一个共赢的局面。