曾显赫一时的南京地王——下关区滨江1号地，最终落得一个拆分出售的下场。

5月30日，中冶置业的母公司中国冶金发布公告称，将金名城置业公司100%股权及22.02亿元的债权以25.4亿元对价转让给北京龙湖中佰置业有限公司。

金名城置业公司名下的资产是下关区滨江1号地的一部分，即6个连片未开发地块，总占地面积4.58万平方米，规划建筑面积38.3万平方米。这是下关区滨江1号地第二次被拆分出售。此前的3月10日，该地块之中的5.74万平方米曾被出售给深业集团和上海证大。

6月4日，龙湖地产证实了这一消息。该公司品牌及营销部相关负责人表示，龙湖收购地块的用地性质为商务办公混合、住宅用地，预计将打造成集住宅、可售型商业、可售型soho办公产品为一体的滨江外滩地铁上盖国际社区。

“龙湖获得的地块位置较好，面积又不是特别大，很适合其作为进入南京的首个项目。”在接受《企业观察报》记者采访时，亿翰智库上市房企研究中心副主任张化东表示。

滨江1号地的土地总面积为35.4万平方米，目前已转让约10万平方米，拆分仍在继续。

盛极而衰的轮回

时间回溯至5年前

2009年，南京市国资集团、下关区政府和中冶置业三方签订《南京下关滨江老城改造项目整体开发合作协议》称，实施滨江开发，建设南京外滩。中冶置业负责在南起中山北路、北至长江大桥及大桥公园、东起明城墙、西至长江的232公顷面积内，5年内投入400亿元打造滨江商务商贸中心。

2010年9月19日，中冶置业持股98.52%的南京临江老城改造建设投资有限公司通过竞拍取得南京下关区滨江1号地、3号地。2012年11月30日，中冶置业又以56.2亿元拍下滨江2号地。至此，3宗地块连成一体，土地出让金总计超过256亿元，一举成为总价最高的全国地王。

此后，这宗巨无霸地块却遭遇了盛极而衰的轮回。

2013年7月5日，滨江2号地被南京市国土资源局宣布收回，理由是无法按约定时间交付土地及规划调整。

另据南京产权交易中心相关人士透露，今年1月，滨江1号地被拆分成20多个资产包，开始在产权交易中心进行挂牌转让。

3月10日，中国冶金发布公告称，东南亚深富公司购得南京港宁置业、龙江湾置业两家公司60%的股权，对价20.68亿元;远盈集团购得南京立方置业100%股权，对价9.023亿元。

记者查阅资料获悉，东南亚深富公司的母公司为深业集团，远盈集团的母公司为上海证大。深业集团和上海证大接手的，正是滨江1号地首次被拆分的5.74万平方米的地块。

5月30日，滨江1号地之中的4.58万平方米的地块再次被拆分出售。对此，中国冶金解释称：“由于1、3号地块整体开发体量较大，项目开发周期较长，为保证项目投资收益，我们将集中力量推进3号地块的开发，并拟根据项目规划所确定的业态引进其他公司参与1号地的开发，或分阶段通过股权挂牌方式进行转让。”

2013年年报显示，中国冶金的营业收入为2026.9亿元，归属上市公司股东的净利润29.8亿元，现金净额为220.22亿元。而在2012年，其亏损金额为69.43亿元，扣除非经常性损益后的亏损高达107.35亿元。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，中冶置业之所以忍痛割爱，一是该地块涉及比较繁琐的拆迁程序，企业拖不起;二是该地块体量较大，带来的资金压力也较大。

中国冶金也表示，转让项目公司股权及债权有利于增加公司现金流入，减少应收账款，降低带息负债规模。“通过这两次交易，公司预计可获得净利润约3.46亿元。

根据中国冶金发布的转让公告，金名城置业的资产为南京地王——下关区滨江1号地之中的待开发地块，位于南京市江边路以西，北至建宁路，南至公共路，西至江边路，东至大唐东路。该地块占地总面积4.58万平方米，规划建筑面积38.3万平方米，土地性质为商务办公混合、住宅用地。

该地块由6个子地块组成，分别为08-02、08-03、08-04、08-05、08-06、08-07地块，为南京临江老城改造建设投资有限公司于2010年9月19日通过竞拍取得。

一手融资一手买地

“公司此次收购地块的楼面地价约为6600元/平方米。”对于接手南京滨江1号地之中的6个连片未开发地块，前述龙湖品牌及营销部相关负责人表示，该地块位于南京主城西部，长江东侧，拥有临江一线江景，距江苏省政府仅5公里，为南京市重点打造的滨江商务区核心地块。规划中的南京地铁5号线从该地块下通过，并在地块内设有站点。此外，该地块周边还拥有完善的配套设施和教育资源，被认为是南京近年来少有的市区内核心优质地块之一，与龙湖的“近城区”战略相吻合。

资料显示，南京作为江苏省省会及副省级城市，是长三角及华东地区第二大城市以及中国科教第三城。作为国家区域中心城市，南京还是长三角辐射带动中西部地区发展的重要门户城市。截至2013年，该市常住人口约达819万人，GDP总值列全国第十二位，其中服务业占比超50%，位列全国第五。

“南京作为长三角中心城市，发展潜力优厚，一直是龙湖战略目标城市之一。此番落子南京，意味着集团在长三角区域布局的进一步深化，符合‘扩纵深、近城区、控规模、持商业’的全国化发展战略要求。”前述龙湖相关人士表示。

2013年年报显示，龙湖的合同销售额为481.2亿元，同比增长20%。归属于股东的溢利为80.4亿元，减除少数股东权益及评估增值影响后之核心溢利为62.1亿元，较上年上升15%，归属于股东的核心净利润率为15%。

张化东表示，作为进入南京的首个项目，龙湖重在进行战略布局。“除了上海之外，南京是长三角一个重要节点城市，且当地房地产市场发展势头很好。这对于龙湖的华东布局来说，是必须进入的。”

目前，龙湖已进入华东的杭州、无锡、常州等城市。“对于南京来说，龙湖第一次进入，需要找一个位置较好、面积又不是特别大的地块，金名城置业公司手中的地块恰恰符合条件。”张化东认为，从地块用途来看，商务办公混合、住宅用地适合龙湖的住宅配合小型商业的产品模式。同时，随着龙湖的进入，也将使南京房地产市场上的产品类型有所完善，提升发展空间。

数据显示，今年1-4月，龙湖实现合同销售金额126.1亿元，合同销售面积114.6万平方米。

值得一提的是，5月21日，龙湖与汇丰及摩根士丹利订立购买协议，发行了金额为20亿元、于2018年到期的6.75%息率优先票据。龙湖称，此次发债资金将用作一般企业经营用途及部分现有债务的再融资。

“一手融资，一手买下南京地王部分地块，龙湖的拿地节奏把握得不错。”一位业内人士表示。

财务数据显示，截至2013年12月31日，龙湖的净负债率为57.9%，手头现金为146.8亿元，财务稳健。截至目前，龙湖拥有中国主要银行的信贷融资总额约为560亿元，其中约370亿元未提取。

张化东的担忧是，滨江1号地的土地总面积为35.4万平方米，目前拆分仍在继续。“地块拆分过小，项目同质化会造成短时大量供给，不利于销售。如果企业进行差异化竞争，则又面临项目定位彼此冲突、配套难做的问题。”【来源：企业观察报】