政策复杂，市场也复杂

“以前的中国楼市是政策复杂、市场简单，但今年的楼市是政策简单，市场复杂。”不少业内人士如是形容今年国内楼市的现状。

然而，这样的措辞似乎不适用于学区房。今年以来，多个一线城市出台了形式各样的入学新政，这些政策不仅给孩子们的入学带来变数，也让优质教育资源周边的学区房市场“无法淡定”。

根据教育部今年的新规，到2015年，19个大城市所有县（市、区）实行划片就近入学政策，100%的小学实现划片就近入学，90%以上的初中实现划片入学。

4月18日，此前备受关注的2014年北京市小升初新政出台，取消“共建生”、小学免试就近入学，小升初实行“单校划片”或“多校划片”入学。

在北京从事房产中介行业多年的小王告诉《第一财经日报》记者，想要入名校，花钱、找关系也不靠谱，只有买下学区房落户最为“可靠”。

“在最新划入片区的区域，我们有3个业主知道消息后准备涨价。”房产经纪人小赵说，最新的入学政策公布后，北京文昌胡同、文华胡同的房源价格仍在上浮，而附近的新文化街小区6栋楼也被纳入名校入学片区，这些房源的成交单价约8万元/平方米，明显高于去年的7.5万元/平方米。

同样在4月，上海静安区的一项入学新政则给疯狂上涨的学区房价泼了一盆冷水。静安区教育局发布的《关于2014年本区义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》规定，从今年起，静安区各公办小学将开始建立对口入学新生数据库，静安区每户地址5年内只享有一次同校对口的入学机会。

上述“最严入学新政”公布后一周，效果立竿见影。当时，信义房屋的一位负责人对本报记者表示：“许多客户习惯于提前两至三年为孩子上学做准备，因此，新政对这部分已买房的客群影响不大。但整体上看，客户购买学区房的欲望有所下降，接下去，学区房的转手频率也会降低。”

昨日，信义房屋昌平店的置业顾问刘五营对记者称，目前静安区的学区房属于有价无市状态。市场挂牌量有微弱下降，上门购买学区房的客户较春节后有了大幅度下降，观望情绪严重，但议价空间并不大，市场价格趋于平稳。

除了静安区，上海的长宁区今年也对“就近入学”作出了严格规定，要求适龄儿童的户籍地址与其父母、祖父母或外祖父母的房产证地址必须一致，而使用权房的对口入学条件则更为严苛。

对于多年来与中小学入学紧紧伴随的学区房高烧现象，21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为，新的入学政策旨在平衡各义务教育学校的资源，给越来越严重的择校潮降温。作为特权而长期存在的共建生被一举取消，值得称赞。

“由于今年政府的教育改革态度比较坚决，家长应当冷静观察一段时间，不可盲目追抢学区房。”桑豫峰称，如果学区资源能够逐步得以平衡，那么，以前高价抬升的部分名校周边的学区房价格，就有可能下跌。反过来，那些非名校周边的房子，由于学校资源（师资和生源）得以提升，价格存在适当补涨的空间。总体而言，义务阶段入学改革越彻底，学区资源越平衡，学区房价格就越易受抑制。