空置的城市

“人很少的，每栋楼有六七十户入住，大多来自北京。”面对中国房地产报记者询问项目入住情况，辽宁东戴河新区山海同湾项目一售楼人员表示，“我们这的入住率算高的了。”

山海同湾项目由北京盛邦基业房地产开发有限公司(以下简称“盛邦基业”)开发，目前已经有11栋楼封顶，每栋楼大约有700户左右，从2010年4月开盘至今的4年间，只有不到1/10的入住率。

在高科技新城的概念下，一大批开发商蜂涌进入东戴河新区。2010年是一个关键节点，从这一年开始，来自北京的盛邦基业、亚胜置业、恒泰地产，知名开发商佳兆业、合生创展，以及来自秦皇岛的荣轩、三信、银都及绥中本地开发商纷纷进驻。其中佳兆业豪掷500亿元。

然而，尽管新区遍地是机会，但新区产业不足引发的人口增长乏力问题是房地产企业始料未及的。

据中国房地产报记者了解，其实，入住率低并不止于山海同湾项目。在整个东戴河新区，除了孟家新村、贺家新村等回迁项目外，多数项目的入住率令人担忧。

从2009年绥中滨海经济开发区成立至今，东戴河新区已经走过5个年头，经历了2011年、2012年短暂的火爆之后，过于激进的发展模式带来的负面效应开始在房地产业显现。

“实际上，现在来东戴河买房的80%以上是从北京过来的，也有东北、内蒙古、天津和秦皇岛的，本地买房人很少。”孙刚表示。

据中国房地产记者对东戴河新区18个房地产项目不完全统计，18个项目规划总建筑面积达1200万平方米，已经建成总面积预计达800万平方米，公寓、住宅及别墅总套数超过10万套。去化慢、入住率低是这些项目普遍存在的问题。

在东戴河新区，佳兆业开发了当地最大的旅游地产项目，该项目总建筑面积223.62万平方米。佳兆业2013年年报显示，该项目已建成面积为2.27万平方米，在建面积为68.14万平方米，可销售面积为49.94万平方米。2013年全年该项目销售面积为6.7万平方米。按此去化速度，目前项目可销售部分的去化周期达7年;如果按照项目规划总建筑面积计算，其去化周期超过30年。目前佳兆业东戴河项目部分高层公寓还在施工中。

国内某研究机构人员告诉中国房地产报记者，“具体数据我们这边没有，但通过与当地官方和项目方接触了解，乐观一点估计，整个东戴河旅游地产卖出去的不到1/3，也有同行说卖出去的只有1/10。”

“对于去化情况我没有具体数字，但东戴河所有楼盘卖出去的不超过1/7。”作为本土开发商，孙刚对当地的楼市状况了然于心，“我们公司目前有一个在售楼盘，说实话销售得很差。”

在资金短缺和库存压力之下，多数地产项目已经处于停滞状态。中国房地产报记者实地调查了解到，目前，只有佳兆业东戴河、戴河首府夏尔郡、金沙美地等少数几个项目仍在施工，大多数封顶和在建的项目已经全部停工，部分项目工地甚至已经看不到任何工人的影子。

巨大库存与资金压力下，部分开发商开始降价销售。2012年前后，佳兆业东戴河、山海同湾等项目均价普遍在7000元~8000元/平方米;现在，佳兆业东戴河项目折后均价为5800元/平方米，山海同湾折后均价为6080元/平方米。

中国房地产报记者走访东戴河新区多家楼盘发现，虽然多数项目在报价上仍保持稳定状态，实际通过打折等诸多优惠促销手段，价格均出现不同幅度下降，目前毛坯房价格普遍在4000~5000元/平方米，少部分项目价格甚至降至3000元/平方米;精装修价格在5500~6500元/平方米。

对于东戴河新区旅游地产价格集体跳水的原因，克而瑞机构旅游地产总经理胡晓莺表示，一是因为目前整个房地产行业尤其是旅游地产普遍不景气，部分开发商为去库存实施降价销售回笼资本;二是东戴河新区此前房价普遍虚高，如今已回归理性。“作为一个新开发区域，东戴河合理价格应该在4000元~5000元/平方米。”

对于东戴河新区而言，在目前房地产市场并不乐观的背景下，这一趋势无疑给雄心勃勃的当地政府泼了一瓢冷水。