部分房企存偿债风险/

中小房企的饱受煎熬，一方面给有意并购的房地产基金带来机会，一方面也给之前向这些房企提供借款的金融机构带来了经营风险。

“基金公司永远是在你最困难的时候出手，绝不会雪中送炭。如果在一家公司快破产的时候买项目，对他们来说就是最成功的。”上述房企高管说。

瑞安房地产没有透露近期出售的西湖天地的交易价格，但据推测，在目前的行情下，价格不会很高。

蔡为民了解到，目前国内众多房企都处在资金严重缺乏的状态下，市场上有大量的项目待转让，最近数月，房地产项目的转让非常频繁。另外，很多信托公司对房地产公司的要求越发苛刻，除了要求20%以上的高回报率之外，还会要求房企在一、二线城市有项目。

“中国前100强的房企中有不少缺钱的，可以说除了央企、国企，其他公司都缺钱。”蔡卫民说。

蔡为民甚至预言，今年下半年房地产行业可能出现四种现象，包括房地产信托违约、楼盘降价、房地产项目股权转让以及房产中介公司倒闭。对于基金来说，地产行情眼下还未见底，要到下半年，上海等一线城市价格降幅达10%~15%时，基金才可能会较大规模出手。

在项目和股权的交易过程中，目前买方的议价能力更强，因此开发商面临的是“保命还是保本”的选择，决策存在失误、抗风险能力差的中小房企将会经历一轮洗牌。

而对那些提供给房企借款的金融机构来说，上述洗牌很可能会孕育一定的金融风险。事实上，去年记者就曾报道过上海新江湾城、松江等地区的房地产项目因为债务到期无法偿还，而给信托借款机构带来的一系列负面影响。而在今年，这种中小房企到期不能偿债的风险有可能继续存在，甚至比去年更严重。

房企积极布局新领域/

面对愈发艰难的市场环境，中小房企的出路在哪？房地产市场的不景气，导致一些房企通过各种途径逐步退出房地产，而那些具有一定优势，只是存在暂时困难的房企，开始在业内转型。

融创对绿城的收购提供了一种思路。宋卫平将绿城出售后转向新 “蓝城”，不再从事高风险、资金需求庞大的全产业链房地产开发，而是将精力集中于其擅长的代建业务，以优势与同行合作。此外，上海的仓储物流地产并未受住宅市场的气候影响，反而出现了机会。

世邦魏理仕数据显示，自2011年以来，国内主要城市优质仓库整幢收购交易金额约为44亿元，其中上海独占九成。平均投资回报率高达6.7%。近期工业用地新政的出台，将对上海工业土地和物业市场产生重大影响。

世邦魏理仕中国区工业及物流服务部主管高级董事罗瑾认为，新政的出台是因为上海建设用地指标迫近上限、土地使用效能亟待优化，万科等龙头房企都开始积极布局这一领域。

一些房企尝试通过服务、深化利用资源创造更大价值，以降低投资风险。其中，大数据的运用让房企在拿地前有更精准的判断，在项目开发设计和配套上更令消费者满意。总之，房企精细化运作、升级转型已经势在必行。

记者观察：中小房企的出路在于模式创新

无论在经济界，还是在自然界，大型企业或者动物，总会比中小型的企业或动物来得更具优势，这是亘古不变的准则。

目前，虽然银行只向大企业提供开发贷的策略，以及全国多数城市的市场出现成交量大幅下滑现象，给中小地产商在短期内带来了经营上的困难，有些甚至已经威胁到了企业生存的根本。但眼前的困难未必是一件坏事，中小房企有可能重新思考开发经营的模式，从而找到新的生存之道。

过去的三四年里，虽然有大批的中小地产商因为融资成本和土地成本的高企，经营利润削薄，随着市场环境的不断变化而慢慢退出房地产行业。但也有一小部分企业逆势而上，适应市场的发展趋势，由小变大。

收购绿城的融创就是一个例子。要知道，就是在上市的2010年，融创的销售额也不过只有84亿元。而当时销售额超百亿的房企已有近20家。融创当时在全国的房企中也只能算是家“中小企业”，但通过合作，融创借助国企、央企力量获得了低廉的项目融资成本，借助绿城、方兴的力量，丰富了自己的高端产品线，利用自身强大的销售能力，最终在短短四年里成为了房地产行业的一线房企。

同样，阳光城、旭辉、泰禾等福建房企，也是通过调整经营策略等方式，在短短几年内完成了销售额的爆发式增长。

上述这些案例告诉我们，尽管房地产行业目前的经营环境不如已经过去的“黄金十年”那么美好，但也并不代表中小企业只有死路一条。

最根本的是，企业能够及时进行模式创新，根据整个宏观经济面的发展趋势，在行业内开创全新的经营模式。

比如，朗诗、三湘借助于国家发展绿色科技环保产业的政策，积极发展具备高科技含量的地产特斯拉[微博]；又比如，一些房企在海外市场找到了属于自己的天地；也有一些企业利用对土地和行业的熟悉，发展房地产基金，投资优质地产项目，为投资者创造更多的收益；还有企业从事物流仓储物业的开发，获取了可观的收益。

对于中小地产商来说，也许眼前的经营困境，让它们不得不卖掉部分项目，有的甚至要退出房地产行业，但也给它们打开了另一片前景更为广阔的天地，假以时日，这些企业未必不会在新的领域迅速成长为行业龙头。（来源：每日经济新闻）