对策

差异化供应

进入6月，房企推盘热情持续高涨。据亚豪机构统计数据显示，6月，包括泰禾1号公馆、首开香溪郡、保利·春天派、中海枫丹公馆、京洲世家、龙湖滟澜新宸等项目在内，北京共有33个项目计划开盘，开盘项目处于2014年以来市场供应的高位水平，其中，纯新盘项目共有19个，占到6月整体计划入市量的6成。而在此前，今年前5个月仅有29个纯新盘上市，尚不及开盘项目总量的3成。

对于6月纯新盘项目的大量入市，亚豪机构副总经理任启鑫认为，事实上，从3月开始，北京楼市供需格局开始出现逆转，与自住型商品房竞争同一类客群的刚需项目开始舍价换量、抢跑出货，5月开始，首批降价的刚需盘已经消化了大量目标客户，跟进降价的项目则难以争取更多销量，普遍进入平缓销售期。进入6月，房企祭出“差异牌”，推出纯新项目，在产品特点上与同区域的老项目后期形成明显区隔，借以锁定剩余客群。

“在6月的供应市场中，改善型房源供应正在持续提速，而以刚需市场为支撑的中低端市场在经过前一轮抢跑后，供应速度开始减慢，而自住商品房正逐渐步入历史舞台。”任启鑫说，在6月计划入市的33个项目中，包括北辰红橡墅、九章别墅、红廷别墅、海棠公社4个别墅项目，以及龙湖滟澜新宸、住总万科·金域国际、丽都壹号、润泽公馆、臻园等12个改善型项目在内，中大户型的中高端项目数量多达16个，占比高达5成。与此同时，金隅旗下两个自住商品房项目——金隅汇星苑、金隅汇景苑已经于5月21日进入联网资格审查查询阶段，5月25日起接受官方咨询，并有望于6月上旬摇号，率先进入市场。

此外，在价格策略上，与老项目后期相比，纯新盘项目由于没有前期售价的比对，定价上也相对灵活，这也使得6月的供应市场价格更加透明化。据统计，与今年前5个月多数项目对价格三缄其口的销售态度不同的是，6月拟入市的33个项目中，近半项目给出了预期的销售价格。业内人士认为，在当前购房需求不足的背景下，新盘及早公布定价是为了让购房客户更直观、透明的了解项目情况，才能更好地促进客户购买。

分期付首付为了拉长客户支付周期，今年以来，北京、上海、天津、深圳、广州等不少地区品牌房企推首付分期。

“交完一成首付，就可以签合同。年底交完其余部分首付即可”。亦庄某项目一位销售人员告诉记者。

业内专家表示，分期付首付实际是首付分期的行为，即原本一次性付清的首付款分几次付清，是房企为降低目前信贷紧张、首付比例提升等政策引起的需求后置而采取的一种积极营销手段。“开发商采用‘分期付款’可以吸引资金有限的客户，快速出货，促成楼盘快速成交。”

此外，不少业内人士表示，分期付首付方式也为业主换房提供了更长的时间，链家地产市场研究部张旭认为，北京市二手住宅市场需求量非常庞大，这为日后的市场恢复奠定了基础，只是目前买卖双方还在博弈当中。而市场重要影响因素之一的自住型商品房因其供应量有限，仅能满足极少数人的购房需求，绝大部分观望自住型商品房的购房者最终还是要回归普通二手住宅市场。此外，近期央行也发表了关于满足首套房贷的相关表态，现在北京市已有个别银行放开首套房贷利率九折优惠，预计三季度信贷政策或将有所放松，对于刺激刚需入市也将产生一定积极作用。由此看来，进入三季度以后，北京楼市或将进入触底回升期。

(京华时报记者邢飞桂瑰潘秀林)