直播:房山绿地缤纷城招商大会

来源:地产中国网 2014-05-06 14:40:00

中国购物中心产业资讯中心主任郭增利

郭增利:尊敬的吕区长、尊敬的薛总,非常高兴有机会出席房山绿地缤纷城的招商仪式,我对大兴绿地缤纷城之后的第二个缤纷城在房山落地表示非常期待,同时缤纷城的各位团队跟在座的朋友,能够通过紧密的合作,力促房山绿地缤纷城项目能够早日开业。

刚刚主持人也介绍了绿地缤纷城在大兴的第一个项目,屡获殊荣,也是中购联在全国做社区型购物中心领域当中重点推荐的项目,借今天这样一个机会,跟大家交流一下,在中国的购物中心发展到今天,为什么中购联会极力推荐类似缤纷城这样的发展模式、发展形态。利用不到十分钟的时间,跟大家谈一谈我们中购联对购物中心在当前这个阶段深化的理解。

大家看第一张图表,这张图表能够充分说明一点,中国的城镇化是中国的购物中心发展建设的重要驱动力量,或者说是第一驱动力量。在新的政策出台之后,我们也充分意识到,新一届政府其实对城镇化寄予了高度的期望,同时也陆续会出台有关新型城镇化的政策。围绕新型城镇化我们会关注两个字,是“质量”,就意味着中国城镇化会从原来简单的发展模式向深度发展,我们中国的购物中心也会在这种核心驱动因素内核发生变化的背景下,有自己的深化和优化的具体发展策略。

大家可以发现,中国的常住人口统计,城镇化水平是52%,按照户籍人口统计,只有35%。其实过去几年,可能我们对中间这个数值的差并没有给予额外的关注,在今天可能整个行业需要深化、需要优化的特殊背景下,我们可能需要牢牢抓住这个数值差为什么会有,围绕这个数值差我们应该怎么样服务我们项目的发展思路。所以我想用城镇化之间的水平上的差异,恰恰能够说明一个问题,中国未来的更多的购物中心应该是以服务基本需求作为主导方向,有了这样一种主导方向,意味着中国的购物中心、中国的商业房地产给区域发展带来的变化、给市民便利的生活带来的变化,就将会格外的引入注目。

在这样的一种特殊背景下,中国的购物中心会出现一种深化的情况,那么深化到底要体现在哪些方面?我总结了四点。

第一,是购物中心作为零售渠道的主体地位已经建立起来了,它已经成为了各种零售业态当中被赶超者、被竞争者。也意味着中国的购物中心在几年以前,可能在面对着跟其他商业业态的竞争当中,已经逐渐崛起,甚至于在成为主导的一种力量。在成为主导之后,可能会出现一个变化,就是我们在座各位零售商朋友,可能在购物中心开店的意愿会更加强化,可能对于其他的商业业态的选择上,可能对购物中心更加情有独钟。因此,对购物中心创新的要求、深化的要求就变得与日俱增,出现了这样一种新的形式。

第二,各种零售业态、各种零售渠道之间会出现一种相互融合的现象,在这种相互融合的过程当中,购物中心恰恰需要借鉴百货、借鉴超市、借鉴其他零售渠道的优点,在购物中心当中做出集中的体现,来提升自己的竞争能力。

第三,早期大家会发现购物中心、商业房地产商是需要通过引进在座各位零售商的品牌、各位租户,来提高自身购物中心对消费者的吸引能力,最后产生营业能力,大家会发现越来越多的购物中心进入到市场,成为主导的零售渠道之后,发生了一个变化,就是品牌购物中心自身的市场影响已经开始出现了。我们举例来说。绿地缤纷城,当缤纷城在大兴取得了很好的业绩的时候,可能在座的零售商朋友就会觉得能够在缤纷城开一个店,是不是就能够给我带来很好的业绩的表现。所以恰恰是因为品牌影响的释放,让品牌的购物中心逐渐跟我们在座的各位零售商朋友有更紧密的联络,通过这样一种渠道、这样一种平台,可能购物中心能够给我们零售商带来更好的开店的通路,能够有更好的业绩。

第四,中国购物中心定位的思路,从90年以来,大概在22年时间的发展历程当中,强烈的去追求奢华的、高端的、时尚的定位路线,转化为一种追求有品位的生活化的路线。我想品位指的是,不是一定要有大牌的品牌在购物中心当中,品位是说我们自己的写字楼人群可能到楼下,就可能有星巴克的咖啡,有可能我们自己在购物中心周边的居民,可以很方便的买到日常生活的用品,这就是一种品质的生活。所以我想,期待的,也是希望中国的购物中心,包括绿地缤纷城在内,就是要能够提供这样品质生活的平台、载体。

2013年的中国购物中心存量是3500家,未来中国的购物中心还会有增量迅速上升的发展过程,大概每年还会有300家购物中心进入到这个市场当中。有了这样一种增量市场购物中心的发展特征,深化、优化这四个字,会在未来相当长一段时间内,商业房地产商、购物中心运营商和在座的各位都要去关注和学习的。对主要的深化和优化的表现会出现在购物中心的店铺组合上,大家会发现,购物中心的发展通常情况下是基于零售商零售品牌的充分发展之后产生的,为零售品牌搭建合作的通路,搭建合作的平台。每年300多家购物中心进入到这个市场,所以也就意味着在国际上所谓流行的主力店加专卖店加配套店的标准配置的店铺组合形式,可能拿到中国来不一定完全适用,可能接下来中国的购物中心需要借鉴其他零售渠道种种的优势,会形成两类店铺的组合方向。

第一类是主力店加专卖店加集合店加配套店,更多购物中心会采取这种方式。集合店因为容纳了多种品牌,会体现购物中心更丰富的选择度。大家也清晰的感受到一种变化,主力店当中生鲜超市的分量可能在逐渐加大,在2014年开始陆陆续续会出现很多超市、大卖场品牌,在生鲜超市方面有很大的发展。

第二是跟绿地缤纷城这样的购物中心息息相关的就是折扣店,中国的折扣店还没有成为购物中心当中主力店的组成,但是从国际上发展来看,有品牌价值的折扣店也会在购物中心当中有很好的表现。更多的购物中心可能会由于百货店采取二房东的方式,在合作方面意愿减弱,但是中国的购物中心来表达百货这一部分的功能,可能往往会通过主题区加专卖店加集合店加配套店新的组合方式。可能也意味着在别的零售渠道当中体现的统一管理、统一经营的发展思路、发展模式,会在购物中心的主题区当中发生变化,也就意味着中国的购物中心可能不仅要去收房租,可能还要分享我们的零售业绩,能够在一个主题的表达方面形成统一管理、统一经营的发展模式。

专卖店可能会在未来更多关注本地的品牌,以前中国购物中心更多关注洋味品牌,随着越来越多的购物中心强调本质的生活,本地的品牌也会进入到购物中心的视野当中。

第三,在购物中心的功能优化是至关重要的,最直接的体现是一定要回归配套设施的发展地位,配套设施指的是我们的购物中心要努力成为区域发展的配套,成为居民生活的配套,要成为生活的配套,核心要兼顾老百姓、兼顾消费者的基本型需求、迎合型需求和引导型需求,而不是像过去中国的购物中心可能更多是强调超前性、引领性,所有购物中心都强调最高端、最奢华、最时尚的发展理念。所以我想能够成为一个区域的发展配套,能够成为老百姓希望的生活配套的服务设施,就意味着购物中心要强化的是本地化的服务能力,要千方百计的给一个属地发展的居民带来最便利的生活,同时还要为这群居民提供他们所喜欢的本地的品牌,让他们这些本地的品牌能够很好的进入到购物中心当中去经营。

中国购物中心过去租金评判标准是按照同业的比较,或者是相同位置物业的比较去测算我们租户的租金的,但是随着未来战略关系的逐渐推进,运营商和我们购物中心的租户之间会形成非常默契的数据化的量化的合作关系。购物中心要通过有效的去计算我们租金成本在各位朋友成本当中的比例,巩固双方的战略合作关系。

要让购物中心成为一个场所,成为周边的居民、办公的人群能够喜欢的、能够经常光顾的场所,提高消费的黏性,还有就是跟消费者之间的亲密度。

最后,受刚刚薛总的一句话,他说在绿地缤纷城当中会出现很多市民功能,也就意味着我们中国的购物中心发展建设到今天的时候,可能已经不是简简单单的去计算,我们通过一个品牌能够收取到多少租金,我们的立足点包括薛总已经亲身感受到,会有这样一种领先的理念,是我们要更好的服务周边的社区、服务周边的居民,中国购物中心的开发商、运营商,可能不是一个开发商,可能会变成一个区域发展的运营商、配套设施的服务商,可能会变成这样的一种角色。也恰恰是能够履行这样的职责,发挥这样功能的时候,我相信这个区域发展当中的配套能够建立起来,它和我们区域发展和周边社会居民生活的联系度也会日益紧密。

这是结合我们房山绿地缤纷城即将要精彩亮相,有自己的一种心得上的分享。

最后是祝愿我们房山缤纷城项目能够通过和在座各位零售商朋友的紧密合作,能够精彩的亮相。同时,也能够为中国的社区购物中心的发展积累更多的宝贵经验和财富!谢谢大家!

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欢迎各位在百忙之中莅临“房山绿地缤纷城招商大会暨品牌签约仪式”,我谨代表本次活动主办方——绿地集团,对阁下的莅临表示最诚挚的感谢和最热烈的掌声!
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