无锡商业地产遍地开花，2014年6月份又将有一批商业地产项目亮相包括万达城、海岸城、龙湖星悦荟、中隆广场(怡东)等。楼市调控政策出台后，住宅市场面临着新一轮的洗盘和布局，商业地产也在调控中调整自身战略，让众多投资者将目光转换至商业地产。但是随着利好逐渐兑现，无锡商业地产也面临着同质化严重、去化难的现实情况。

完善路网利好中央核心商圈

2014年5月无锡地铁一号线迎来试运行，地铁中心换乘站位于商业大厦、八佰伴、三阳百盛、苏宁广场、恒隆广场等大型商业综合体的交汇处，而中山路人民路的十字路口区域，这个无锡永远的市中心必将搭上地铁的顺风车迎来更好的发展。

无锡中山路商圈拥有深厚的底蕴、古朴的老式建筑、俯拾皆是的人文故事都浓缩汇集在这环路以内，恒隆广场、苏宁广场的盛大开放使得中山路商圈升级换代，提升了活力，增加了内部竞争力。

至此，中山路核心商圈的地位再次得到巩固。但是，有业内人士认为中山路商业中心地位的稳固并不代表之后的繁荣，大洋百货、英武百货在竞争中都悄然退出，同质化项目过剩，不过地铁一号线的开通或能够使市区和其他片区的沟通会更紧密方便，有利于人口导入增加客流量。

行动力广告总经理刘新宇说，即将运行的地铁一号线和年底将要开通的地铁二号线在三阳广场站交汇，市中心的客群和郊区的客群可以通过地铁很好的导入，对商业发展来说是非常利好的。

大牌迁移新城造就城市副中心

近年来，无锡五大新城迅速崛起，相比较拥有50年历史的中山路商圈，无锡新城“多核”商业格局也正在形成。

太湖新城得益于市政府规划，短短十年间迅速崛起，而且该区域拥有无锡较为高端的住宅项目，商业地产也将目光投向这一迅速崛起的宝地。2014年万达文化旅游城项目正式奠基，投资400亿元的万达城将带来近2000万客源，为临街商铺奠定坚实客源保障。正如王健林董事长所言：“无锡万达城的内容将比迪士尼更丰富，预计一年的游客量可达2000万人次，万达有信心在开业后无论是收入额度还是旅游人次都全面超越迪士尼。”

而在迅速崛起的新城中，锡东新城高铁商务区发展速度更是不容小觑。红豆、碧桂园、景瑞、蓝光等住宅项目日益完善，对于商业配套就产生了极大的需求。

香港CMP中隆集团董事、中隆广场项目总经理解玉亮先生在品牌发布会中指出，目前，无锡东板块内住宅项目集中，但商业项目屈指可数，在未来的发展中，就凸显出两个矛盾：无锡东板块未来巨大发展潜力与商业承载力的矛盾、板块内未来数十万人口导入与目前规划商业的矛盾。目前虽然区域内有几个商业项目，但从辐射能级及业态组合、商业规划等各方面均不足以扛鼎无锡东地标商圈核心。

商圈遍地开花或遇换代之痛

据相关统计，截止至2014年5月底，无锡商业项目库存量为680万方近71000套，相关分析人员指出，相比较去年同期无锡商业项目库存量出现了下降，主要原因是因为今年供应量较少，目前消耗的都是之前的库存量。

尽管商业地产库存量出现了走低的态势，但是目前无锡商业库存量仍然处于较高位，商业地产的高空置率不亚于之前媒体宣传的住宅“鬼城”。业内人士分析，无锡外地人口并不多，而且出现很多同质化的商业综合体，近800万平方米的商业、办公等非住宅剩余可售面积，去化和运营都存在一定的隐忧。

“一下子涌现出如此多的商业项目，最令人头疼的不是资金问题而是专业的人才和团队，政策导向让商业地产出现了井喷式增长，但是却缺乏相关的人才，人才培养是需要过程的，未来运营问题将会长期困扰无锡商业地产。”一位从业多年的人士说。(新华房产调查 记者 徐海园)

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回顾无锡20年商业地产发展历程

1993年，商业地产作为一个独立行业在无锡还没有踏上历史舞台

当时，无锡人谈到商业，多数人的认知是百货公司和大型卖场，中山路和人民路交汇十字路口的四家百货公司，代表了无锡商业运营的最高水平，大型卖场以家乐福为领头羊，开始在无锡迅猛发展。

2002年，商业地产作为独立产品开始登上无锡地产舞台

随着住宅房地产开发的兴盛、随着国家对于商业用地立项，40、50年产权的确定，无锡商业地产不再作为住宅的附属品，而开始作为独立产品出现。很多大型商业项目在此时立项，打下了第一块桩基。

2003-2006年，无锡商业在强烈的亢奋和极度的失望中摸索前行

无锡首个高尚女性主题商场东方巴黎登场，以其城市中心的地位、独特的定位，销售火爆。同期，无锡大洋百货的虚拟产权商铺销售也是盛况空前。保利广场，作为无锡首座集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、酒店、办公、商住、教育于一体的大型复合商业地产，以从未有过的保利时尚购物公园的商业形式登上无锡商业舞台，销售同样火爆。

登场有多炫目，结局就有多黯淡。很快，东方巴黎草草收场，大洋百货苦苦支撑，保利广场经历了一段惨淡经营后，终于大刀阔斧进行调整，将家乐福请来救场，逐步再做起来。

2007-2010年，无锡商业获得发展并进入高潮

品牌城市综合体开始进入无锡并且活跃在无锡的商业地产舞台上，万达、宝龙、哥伦布、明发都在这个期间进入并且很快崛起，中山路的红豆国际广场，青石路上的金太湖等，纷纷于此阶段兴起。

无锡商业地产在2010年下半年到达高潮，就像提前约定似的，万达广场开业、远东百货开业、宝龙城市广场开业，盛况空前。无锡传统商业商圈一举突破传统市中心的乌龟壳神话，开始一主多副的商业布局。

2010年下半年多家商业综合体的成功开业，重塑了无锡广大投资者对于商业的信心，也将无锡商业地产带入高潮。但是，伴随着这个阶段的表面风光，此时无锡多数商业地产已经开始步入减速期。高速增长的租金，然而始终跟不上租金上涨的经营能力，使得投资商铺的回报率大幅度缩水。

2011-2014年，无锡商业地产获得前所未有的历史性机遇

就在无锡商业地产步入减速期的苗头还不明显时，商业地产就获得了前所未有的历史性大机遇，中国房地产政策改革与宏观调控，使得无锡的商业地产开始疯狂发展。万达落子无锡的惠山区、五洲在梅村、羊尖、洛社布局，万象城、海岸城、协信中心、龙湖天街、百乐广场等，城市综合体在无锡城市的各个片区如雨后春笋般迅速出现。乱花渐欲迷人眼。这股势头能够持续多久，大浪淘沙，只能留待时间作证。（新华网）