郑州房产——弟子规

十年前一度甚嚣尘上的各种高论今天又重现江湖。

崩溃论、危险边缘论、拐点论、转折点论、跌价不利论……纷纷出笼。放言高论房地产行业全面崩溃未免危言耸听，不过宏观经济形势面临诸多不利因素却是事实。

著名经济学家华生、东南大学教授

日前，中国房地产报记者专访了著名经济学家华生教授，聆听他对时势的判断，“整个国民经济既然都已被绑架到了房地产的战车上，出现这样的局面也就在意料之中。之前十多年，政府对房地产和土地财政的依赖过度，忽略了自己相对中立的角色，出台的政策也被房地产牵着鼻子走，忘记了自己监管者的角色，这是一个挺危险的信号。”

长周期需要慢调理

中国房地产报：你是说政府监管角色缺位?

华生：是的。除了政府，房地产市场本身也有它的规律，从规划到拿地、开工建设到浇筑封顶，到最后开盘销售，是个漫长的周期。长周期是全球房地产最显著的特点。

上世纪80年代末，我留学牛津大学期间，亲眼目睹了英国房地产的衰落，就像是伦敦连绵的阴雨下个不停，根本看不到天放晴的一丝机会。那时主政的铁娘子撒切尔政府使出了浑身解数，仍然不得其法，眼睁睁地看着伦敦的房价足足跌了十年。

我有个同学抄底价买下了一栋29万英镑的独栋别墅，十年之后涨了三四倍;而2008年次贷危机前的美国，房价一涨就涨了很多年，一直停不下来，若不是债券投机引发断崖似的崩盘，估计房价还会照样一直疯涨下去。

中国与英国、美国大不相同，政府的干预很多。比较像样的市场经济就是浙江温州，房地产是温州当地的标杆，一涨就不停地涨，扶摇直上地涨到了顶点，区区一个地级市居然达到了每平方米4万元以上的天价，这在全国范围内，都是独一无二的。

2012年，温州房地产商紧绷的资金链突然断裂，老板们跑路、跳楼自杀、远走海外，房价开始大跳水，到现在已经跌了三年、跌掉了40%，但还是一直在跌。

房地产因为这一长周期的特点，一旦出现了拐点，那也是刹不下来的，同样是长周期地慢慢下跌。房价往上走的时候，一时间所有的利好因素都汇聚过来，推动它往上走。过去的经验表明，越涨越停不下来。

多年来，深沪股市一直都不景气，而房地产的投机性投资又能大赚数倍甚至数十倍暴利，各行各业的钱越来越多地都涌进了房地产，结果把民众的住房需求都透支了。商品化住房的巨量供给以及高不可攀的价格，迫使房地产业进入拐点。

但是，拐点究竟是什么时候出现的，没人说得清楚，经济学家不是算命先生，也不是神仙，只能是预测。

多因素纠结房地产

中国房地产报：很多专家学者都坚称城镇化是今后若干年房价长期上涨的推手，你觉得呢?

华生：国人千百年来一直都有安居乐业的传统，安居了才能乐业。当下的中国处于城镇化的前期，城镇化率34%，几亿进城务工的外来人口需要的保障性住房还基本上没有着落，但高价的商品化住房已经供过于求;目前打老虎拍苍蝇的反贪腐行动也将迫使贪官们将原先不择手段囤积的多套房子释放出来，这也加大了供给的数量。

中国房地产报：三四线城市出现了新盘减价、折扣优惠，一二线城市如广州和深圳也有个别楼盘仍然滞销。我在实地走访新盘销售现场时也发现，所谓的跌价还只是表象上的假跌，降的幅度非常有限。这么说拐点有没有道理呢?

华生：即使拐点出现了，房地产市场的调整也不会像多米诺骨牌那样一触即发，而是缓慢地持续好几年。譬如发达国家，至少跌了六七年，即使是日本、韩国这样刚刚完成城镇化的国家也都不同程度地跌了三四年，甚至四五年。

房地产市场的调整需要好几年，就是因为民众的购买力被超前透支了。放眼全球房地产，道理都是相同的。

房地产市场运行是有规律的，不可遏制也难以逆转，原来的一切推动因素都是买涨不买跌，这是人们的心理预期。中国内地的房地产市场从根本上说也逃脱不了这个规律。这其中有政府的强力主导因素，也是多少年来供给累积的结果，宏观经济下的政策对房地产价格的影响很大。

目前的房地产开始有了点不景气，而本届中央政府对房地产比较谨慎，一直没有什么明确表态。好处是，政府的作用不是那么突出，让位于市场的意图还是有导向性意义的。不过地方政府并不是这么想的，土地是他们的命根子，各种救市、托市的措施也在变着花样明目张胆地出笼。

短调控缺乏长效性

中国房地产报：贾康在多次论坛的发言中提到，决策层新的调控思路，一是要推出3600万套保障房，二是地方政府放弃了限购的行政手段。你觉得调控的效力究竟如何?

华生：保障房因为缺乏切实的资金来源而多半沦为纸上谈兵。自2003年至今的十多年时间里，政府方面频频推出了房地产调控措施，而房价就在调控声中飙涨了许多倍，调控的目标一再落空，调控的力度一次比一次严厉，但都最终被各大商业银行和各级地方政府化解于无形之中。

商业银行已经不再是简简单单的政府工具，而是赢利本能强烈的企业，在执行房地产调控政策时必然是三心两意、避重就轻、敷衍塞责;而地方政府对土地收入的无限依赖，至少希望地价持续上升，能给自己提供源源不断的资金来源，所以打压房价抑制地价并不符合地方政府的利益。

此外，楼市政策左右摇摆，时常在经济过热与过冷之间首鼠两端，政府的软肋暴露无遗，总被调控来调控去的房地产业蒸蒸日上，毫无悬念地绑架了整个国民经济，调控也就成了调而难控，调而不控。

如果假以长效机制，而不是头痛医头脚痛医脚，也就是以税收金融等手段取代之前的调控政策，那么房地产市场调整的深度、广度可能就完全不一样了，像美国那样收取1%的房产税，市场调整的深度就将大为改观。

与发达国家人均国民生产总值数万美元相比，中国人均不过几千美元，却背负着数倍于发达国家的房贷，风险可想而知。

房地产业的致命点在于它的资金流。今日的房企若还寄希望于短暂停滞后的强烈反弹，企图收复失地大捞一把，恐怕已经不够现实。

房价已经涨了十几年，涨得高也会跌得狠，若不及时收缩，资金无法及时回笼，就极有可能在这一波衰退中倒掉。房地产业不一定都会全面崩盘，但中小房企却无法回避死于非命。房地产企业要做好最坏的打算，商场上折戟沉沙的往往就是死于市场的误判。（中国房地产报）