丰厚利润下的隐忧

将海南如意岛作为定向增发的投资项目，一个重要原因是该项目能为中弘带来丰厚利润。

海南如意岛项目位于海口市以东的铺前湾，项目填海面积约622公顷，岸线长约20.36公里，形成陆域面积约612公顷（9180亩）。

2012年5月，中弘与中国中铁联合，以30亿元价格拿下该海域使用权。但据中国房地产报记者了解，项目原计划中弘股份、中国中铁分别持有联合体45%和55%的股份，并拟按比例共同出资，但在之后的实际出资环节，因项目投资体量较大，中国中铁方面因审批程序较慢等原因没能在计划时间内出资，项目最终由中弘100%控股。

据中国房地产报记者了解，作为人工岛项目，在中弘填海完成后将不需要进行招拍挂，直接由海域使用证换发土地证。连同30亿元的海域使用费用和后期填海费用，如意岛的土地成本约为100万元/亩，而周边的土地出让市场价格已经高达500万元/亩~800万元/亩。

土地价格方面的绝对优势使得中弘选择以价格战尽早回笼资金。据金洁向中国房地产报记者透露，该项目建成后将有60%~70%为可销售型物业，以低密度公寓和洋房产品为主，销售均价为5000元/平方米~6000元/平方米，而目前周边项目的市场价格为1万元/平方米~1.5万元/平方米。

对于项目所处海南省近年来房地产市场投资过热带来的不良影响，金洁称，中弘将用“大旅游”的战略方式避免单个项目销售和运营风险。

金洁称，如果30亿元增发能够顺利完成，将会全部用于该项目的开发建设，加上前期40亿元的投入以及后续透过部分银行和信托贷款，通过一定的金融杠杆将很容易撬动整个项目。

实际上，在旅游地产拓展方面，中弘已经与全国多个政府进行了洽谈，并签署了部分合作协议，但目前只有海南如意岛、北京夏各庄、北京御马坊、中弘大厦，以及吉林长白山项目拿到土地使用权。目前只有海南如意岛和北京御马坊项目正式开工。

从近几年转型做旅游地产开发以来，中弘尚没有已经建成的旅游地产代表项目，业界对其多有质疑。

“这样激进式扩张，如果如愿拿到项目，后续的资金问题较难解决；如果没有足够的资金开发，土地可能面临被收回的风险，且极有可能重蹈当年顺驰的覆辙。”一位券商负责人表示。

金洁向中国房地产报记者表示，部分项目进展缓慢与地方政府推地的进程等市场因素有关系，中弘一直在做真金白银的投入。“有的投资者认为中弘在炒概念，其实中弘是在做‘大旅游’的布局。”据金洁介绍，中弘的第一款手游产品将在3个月左右推出，这款角色扮演式的互动游戏未来将会应用到旅游度假产品的前期销售过程；另外，中弘刚刚组建完成约100人的营销团队，探索通过互联网等平台进行营销和产品开发，未来还将与各大旅行社进行合作，通过会员的积累带动旅游度假区的客源和消费。

2013年惨淡的业绩使得中弘背负了较大的资金压力，再融资的开闸为其带来了希望，中弘能否把握住机会，更多依靠的不是“画饼充饥”，而是可持续的盈利模式。