商业地产“中式REITs”试水 资产证券化启动

来源:地产中国网综合 2014-06-04 08:24:00

5月21日,中信[证券股份有限公司“中信启航专项资产管理计划”在深交所挂牌转让,成为我国首个交易所场内REITs。该REITs发售规模52.1亿元,基础资产是北京、深圳两地中信证券大厦房地产产权的两家全资子公司的全部股权。

而在此前的4月19日,广东海印集团股份有限公司通过中信建投证券股份有限公司申请设立的“海印股份专项资产管理计划”获得证监会批准,拟以旗下14家商业物业未来5年的经营收益构建信托受益权作为基础资产,借助资产证券化的方式提前兑现未来经营现金流,融资额为14亿元。

这两项专项资产管理计划标志着国内探索多年的商业地产资产证券化业务在我国正式启动,有业者称之为REITs业务在我国资本市场的试水,尤其是“中信启航专项资产管理计划”受让投资标的的股权,被认为是我国第一单准确意义上的股权类REITs产品。

REITs作为国际资本市场商业地产资产证券化的主流模式,是商业地产融资与退出的主流工具和平台,是上市和发行债券之外利用资本市场直接融资的重要形式。

我国的资产证券化业务从2005年开始试点,由于政策尚未开放、双重征税问题没有解决,导致REITs难产至今。另外近10年来国内商业地产的资产价格上涨过快,已透支了物业升值空间,导致租金收益和物业售价之间严重不匹配,平均3%~4%的租金收益率连同期银行贷款利率都不能覆盖,在逻辑上无法支持REITs的成立。

就实质意义来看,“海印股份专项资产管理计划”与“中信启航专项资产管理计划”皆以专项资产管理计划的形式推出,由券商而不是信托公司发起;二者皆在“证券法”框架和证监会监管下,而不是在“信托法”框架和银监会监管下,实现了商业地产信托的组建。只不过“海印股份专项资产管理计划”是商业地产资产包租金收益权信托,“中信启航专项资产管理计划”是商业地产资产包股权投资信托。

另外,两者都是以专项资产管理计划为具体形式的私募信托,信托权益的流转只能通过私募市场,与主要依靠公募市场募集和交易的REITs还有相当的距离。

这两项资产管理计划之所以被业界寄予推动REITs进展的厚望,是因为我国资产证券化试点10年来推进异常艰难和缓慢。就中信启航而言,如果其信托份额最终可以实现在公募市场流通和交易,将成为我国国内第一只真正意义上的商业地产股权投资REITs。

“中信启航专项资产管理计划”的资产包为中信证券在北京和深圳总部大楼,该物业投用已久,租金稳定、收益水平良好,用来发行REITs十分适宜。但就国内商业地产市场现状而言,商用物业资产市场价格显然估值普遍过高,导致租金收益率过低,使得真正的REITs难以成立。

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