楼市下行压力传导到土地市场 土地流拍频现

来源:地产中国网综合 2014-06-04 08:03:00

据《第一财经日报》,“我们已经申请了退地,但政府方面给的说法是,退地可以,但暂时没有钱退。”开发商李明(化名)近日颇为郁闷,由于公司旗下楼盘销售持续低迷,他试图将手头几百亩还未开发的土地退还给地方政府。

4月以来,李明在这个东部三线城市的楼盘已经基本卖不动。

“我们公司的负债率不高,还没到大难临头的时候,但房子卖不动,确实难受。”李明对《第一财经日报》记者称,“土地既然不能退,那就先放着吧。”

和李明一样,越来越多的开发商正在对买地失去兴趣。

“去年下半年土地市场的火爆现象难以延续,各线城市土地均有所降温,并已开始产生分化。”中原地产首席分析师张大伟告诉本报记者,房企销售不佳、资金链趋紧,虽然对一线城市地块仍有渴求,但购地已趋于谨慎及理性。

流拍频现

楼市下行压力传导到土地市场。

中原地产研究部统计数据显示:5月一线城市合计土地成交额为266.6271亿,这一成交额是最近一年来的最低点。

其中,住宅土地成交仅7宗,成交土地额为76.8亿,也创造了最近一年来的最低点。住宅类地块楼面成交均价为7592元/平方米,相比4月份的12363元/平方米,成交均价有所下滑。平均溢价率为16.5%,低于4月份的37.2%。

一家全国性开发商广州公司负责拿地设计的吴小姐告诉本报,虽然最近该司在考察一些地块,但已经基本不参与投标。“目前必须谨慎再谨慎。”

克而瑞研究中心提供的数据显示,5月,15家典型房企的拿地面积为274.6万平方米,同比下降66%,拿地金额88亿元,同比下降65%。

其中,华润置地龙湖地产、绿城中国、世茂房地产、雅居乐远洋地产等龙头房企全月均未有土地入账。

事实上,5月份各地政府均加快了推地速度,但由于目前整体市场不景气,开发商拿地意愿大受影响,流拍和底价成交情况反而继续扩大。

广州、沈阳、成都、昆明、杭州、南京、佛山、长沙等热点城市均“未能幸免”。

沈阳上月共推出18幅土地,最终仅8幅成交,其余10幅土地全部流拍。可作为对比的2013年5月,沈阳推出的7幅土地全部成交。

一位在沈阳有多个项目的开发商告诉本报记者:“沈阳前几年出让了大量的土地,目前当地楼市已供过于求,再加上新增人口导入不足与银根紧缩,楼市、地市双双陷入低迷。”

“目前大家关心的是如何去化库存,哪有心思买地。”李明对《第一财经日报》记者表示,“现在形势还很不明朗,卖楼远比买地紧急。”

易居中国执行总裁丁祖昱认为,房企对当前土地市场基本看淡,土地市场进入寒冬已成定局。

合富房地产经济研究院院长龙斌告诉《第一财经日报》,接下来土地市场将会更冷。在市场不接受的情况下,地方政府的土地供应节奏也会放缓。

4月28日,广州推出一宗位于老城区海珠区的橡胶新村东部住宅地块,作为难得一见的广州老城区住宅地块曾引起广泛关注,不过近日广州市国土房管局突然宣布该地块中止出让。

土地收入下滑

在同策咨询研究总监张宏伟看来,2014年以来,房地产市场供求进入低迷期,土地出让金也呈现出增幅下滑的态势,部分城市甚至出现土地流拍的情况,这将直接影响到地方的偿债能力,甚至可能引发阶段性的土地财政危机。

张宏伟对本报记者称,在目前分税制格局下,地方土地出让收益的一部分需要上缴中央,剩余的卖地收入则属于地方的政府性基金,除必需用途外,地方政府对其余卖地收入支配权限较大。从这个角度来讲,土地财政引发了各地的推地卖地热潮。

中原集团创始人、董事施永青对本报记者称,大多数地方政府把还债的希望寄托于卖地,一旦房地产价格下跌,“借新还旧”就不再起作用。“新债融不到这么多钱,旧债就会出问题。”

一位房地产私募基金负责人和记者分享了一个真实的案例:他的一位朋友在南京拿了一个20万平方米的商业项目,现在基本“死”在那里了。在他拿地的时候,地方政府告诉他,这个区域只规划了他们一个商业项目。结果两年后,周边商业地产“遍地开花”。

上述在沈阳有项目的开发商表示:“现在不少地方政府在举债方面的想法就是‘管借不管还’,在土地滞销的背景下,一些前几年大搞基建的地方政府甚至连偿付利息都有困难。”

面对着土地收入下滑和地方债务高企的双重困境,部分地方政府已无法淡定。

包括南宁、芜湖、宣城、铜陵、无锡、宁波在内的多个城市推出了直接或间接的“救市”政策。

野村证券中国首席经济学家张智威对媒体表示,对于一些地方政府的托市政策,中央默许的可能性更大,因为地方政府财政压力比较明显。过去,中央政府的货币政策比较松,地方政府可以通过其他途径找到资金,但现在,地方政府对土地的依赖度更强。

同策咨询近日发布的《2013年45个限购城市土地财政依赖度》报告显示,土地财政依赖度较高的(超过80%)13个城市,依次是杭州、佛山、南京、长沙、三亚、合肥、福州、昆明、济南、徐州、宁波、温州、成都。其中,杭州、佛山、南京、长沙4个城市超过100%,杭州以156.4%排名首位。

继续卖还是断供

据本报记者梳理,面对着楼市、地市双双遇冷的现实,地方政府在推地策略上出现了明显分歧。

杭州、上海等城市的土地几乎“断供”;成都、沈阳等城市仍在冒着流拍的风险大力推地;而以常州、连云港为代表的城市则大幅下调了供地总量。

一位资深业内人士认为,政府“惜售”土地,赌的是财政储备与市场转暖的时间长度,其中要害在于政府短期内不靠土地收入也能正常运转。杭州、上海之前卖地收入丰裕,财政有所储备,因此政府敢于赌一赌市场转暖,也是正常的。

张宏伟表示,今年国土资源部暂停对外发布全国住房用地供应计划,改由地方自行公布,这将增加地方政府在土地供应方面的主动权。尤其是在供地量与节奏上,地方政府有可能会通过减少供地计划、放缓土地出让节奏、降低入市门槛等措施避免土地流拍,进而扭转土地市场僵局,获得更多的土地出让金溢价收益。

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