“如果企业对企业之间以增值税是价外税的原则进行房地产交易,因为有进项税抵扣,那么税率高低对企业的影响并不大。但是如果房地产是卖给个人的,因为个人买家没有进项税可以抵扣,就可能存在市场价格的问题了。”梁因乐说,“如果房地产企业不能随意涨价,又不能把因为营改增带来的成本完全转嫁到价格上,那么企业的收入就会减少,盈利就会相继受到影响,这就不仅仅是税负的问题了。”目前房地产业营业税是5%,建筑业营业税是3%。营改增之后,这两个行业的增值税很有可能是11%。由于税率上升比较明显,引发了一些业内人士的担忧。
刘尚希告诉记者,11%的增值税税率表面看比较高,但这是可以抵扣进项税的,而5%的营业税则是对全值缴税。在不清楚具体的抵扣范围之前,没办法判断税负上升还是下降。“抵扣多的话也许缴税会比较少,但是抵扣少的话可能税负就比较高。”对此,梁因乐告诉记者:“一些企业在营改增之前购进房地产、营改增之后卖出,如果没有特别的过渡政策,企业就会在没有进项税抵扣的情形下缴纳销项税,造成较大的税负提升。不动产的金额很大,在税率上涨明显而不能对进项进行抵扣的情况下,对企业的影响会很大。”专家认为,为了解决这些问题,可能需要在制定方案时出台过渡政策。过渡政策有三种可能的方案:一是让已有的老房产继续缴纳营业税;二是根据楼房的年龄对销项税打折;第三种是国家给房企提供一个可抵扣的虚拟进项税。
“第一种方案可行性较低,第三种方案需要国家财政补贴较多,国家可能未必愿意如此大力补贴房地产行业。”梁因乐说,“最终的方案如何定,除了财税部门之外,地方政府、建委也会参与。不同于现代服务业、金融业等行业,房地产企业和其监管部门的关系比较密切。
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