杭州楼市困局:库存洪峰与价格堤防

来源:新华网 2014-06-03 08:56:00

原标题:杭州楼市困局:库存洪峰与价格堤防

从2012年6月份开始,连涨了23个月的全国百城住宅均价,掉头向下。

作为二线城市颇具特色的代表,今年的杭州楼市,作为“领跌”重灾区,一直处在舆论的风口浪尖。

如果说春节后仅仅是个别楼盘、个别板块遮遮掩掩地降价,那么进入5月后,降价已经开始成为各路开发商光明正大的营销利器。

5月中铁青秀城的高调降价,隔天同一区域的顺发恒园单价直降2000元;5月21日,绿地旭辉城单价下调14%……一时间,“降价”成为杭州楼市的主流舆论场。

近两年来的巨量土地出让,即将在一年内转化成新房供应,面对库存的洪峰,是坚守价格堤防,还是通过降价快速分流减压?又或许这降价分洪的举动还有失控风险,会导致整个堤坝的坍塌?

面对这些问号,杭州一位地产界人士的话代表了主流观点:“降价不怕,怕的是失去信心。”而且,接下来的三个月将是关键期,如果等不来政策面的实质性放松,开发商必须加紧降价出货换取机会。

据统计,近一年来杭州新建商品住宅库存积压,整体供应量于今年4月达到历史高峰。至4月底,杭州新建商品住宅可售房源为82935套,环比增6276套以当前月均销售3566套计算,光消耗这些市区库存量就需23个月。此外,据中介机构摸底统计,杭州目前有挂牌信息的可售二手房源也已突破10万套。

一个巴掌拍不响。在购房者预期改变的同时,开发商的预期也在加速分化,这已经成为主导楼市变局的另一个变量。

预期分化 开发商的抢跑秘诀

6月1日,大雨。但这似乎并没有浇灭购房者看房的热情。

杭州市萧山区,金鸡路与建设二路交叉口,是顺发恒园的所在地。这个离萧山区市心路(核心商业街)只有两三分钟车程的楼盘,自从宣布降价后,便一直是舆论的热点。

记者在售楼处所待的半个小时内,就有四五拨看房客进出,其中还包括前来签约的一位客户。“我们的特点是附赠面积多。”记者早上九点多一到售楼处,销售人员就上来介绍热情地介绍。据介绍,89平方米的户型,可以送27、28个平方米,实际面积可接近120平方米,且做成三房户型。而131平方米的户型,则可以附赠47、48个平方米,实际面积可达180平方米。

在售楼处的销控表上,131平方米的户型,销售单价多集中在18000-18500元左右,总额为230-245万。但如果算上附赠的面积,这个名义上131平方米、实际面积180平方米的户型,平均单价也就12800元。这也从一定程度上解释了,自从降价以来,该楼盘的销售率达到了八成。

与顺发恒园不同的是,绿地旭辉城的秘诀则是“降价加精装修”。当记者早上十点左右到达绿地旭辉城时,售楼处已经人头攒动,沙盘前围满了看房的客户。这个以奥体博览板块为卖点的楼盘,促销力度可谓不小。

销售人员告诉记者,去年形势好,开盘单价是24000元,毛坯。但今年楼市情况不佳,公司决定降价到21000元,并且全部赠送精装修。据销售人员介绍,本次开盘的2号楼,全为90平方米左右的小三房,开盘10天以来,100套房源大多已经销售。在售楼处,但凡有客户签约,广播便大声响起,恭喜某先生认购成功。

从黄龙商圈向西北驱车1个小时,在余杭长山镇207国道一个极不起眼的林荫小道转弯,并沿着这个极富情调的小路前行10分钟,即可到达一个建筑风格与上海松江泰晤士小镇一模一样的楼盘——依山郡。不过,吸引购房者来这里的,并不完全是因为风景,而是五年后开发商愿意以140%价格回购的承诺。

6月1日下午2点,雨势偏大。本以为这种天气,售楼处门可罗雀,可是一到现场才发现,依山郡的人气真是爆了棚。一位购房者向记者表示,“根本找不到这个楼盘的入口,我们开车绕了两个小时,才找到路。”售楼人员表示,端午期间,每天来看房的人数达到了300人之多。

销售人员帮记者算了一笔账:如果5年后以140%价格回购,意味着每年的投资回报率约为6.96%,而目前银行5年定期存款利率为4.75%,余额宝当下的年化收益率为4.89%。“如果物业增值,就留下房子,一旦贬值,就当是一次财务投资好了。”按照销售人员分析,纯粹从资金增值角度出发,这似乎是一笔只赚不赔的投资。

“事实上,这已不是单纯的促销手段,而是开发商在用类金融的手段,向购房者以五年回报40%的利率集资。”一位房地产业内人士向记者表示,姑且不论这种集资手段是否合法,在楼市政策不明、销售压力剧增的当前,可见杭州开发商为了消化存量,无所不用其极的迫切心情。

而当记者问到,这个五年后140%回购的条款,会在购房合同里写明吗?销售人员表示,不会,但会签署补充协议。

与部分开发商选择降价走量不同的是,处于市中心的品牌开发商,或者项目处于尾盘的,并没有降价走量的急迫感。

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