巨量库存压顶 后三个月是关键

从中长期看，杭州楼市的现实情况并不乐观。2013年杭州土地出让金创历史新高，总计1327亿元，增长117%，继北京和上海后全国排名第三。从拿地到房源上市，以平均10个月的开发周期来看，巨量土地供应都将在今年下半年到明年转化成商品房供应进入市场。尤其在供应量集中的部分区域，巨大的库存将成为压在每个开发商头顶的一块巨石。

以萧山区为例，2013年萧山区政府加大了土地供应力度，多家房企落子萧山。先有中铁建进驻、再有莱茵达回归布局，更有万科、阳光城等叩门而入。这些于去年下半年拿地的项目，以8至10个月的工期推算，均将在今年进入营销期，区域供应将集中爆发。

就全市来看，按戴德梁行杭州综合住宅服务部的统计，从2013年下半年开始，随着新增供应的扩大，在成交无明显增加的情况下，杭州新建商品住宅库存积压，整体供应量持续走高，今年4月达到历史高峰。至4月底，杭州新建商品住宅可售房源有82935套，环比增加6276套；以今年前四个月杭州住宅整体月均销售量3566套计算，光消耗这些市区商品住宅的库存量就需23个月。

这还不算市场上的二手房。日前中介机构的摸底统计显示，杭州目前有挂牌信息的可售二手房源已突破10万套。而2009年以来，杭州市区已经出让但还没有开发，或在开发还没有销售的潜在供应量高达5300万至6000万平方米。

“我们也觉得非常无奈，集团的战略部署要求我们进入市场表现良好的一、二线城市，正值前两年杭州土地大体量出让，去年我们在杭州拿了好几幅地，都是几经勘查、验证认为很不错的地块，结果全高价套住。开盘，肯定避免不了价格战，亏死；不开，资金沉淀在土地上，周转不动，等死。现在这个开发进度到底如何把握，让我们非常纠结。”一家近几年正处在扩张通道上的非杭州本土开发商内部人士向记者大吐苦水。

“外来房企首次入杭，拿了高价地的现象比比皆是。原因通常有两方面，一是外来房企对杭州市场的不熟悉；二是部分外来房企在某一限定时间内为了战略入杭不得不拿。”刘晨光告诉记者，目前杭州楼市面临的问题是，本土房企在2009年前后拿地的供应量还没消化，2013年又有一大批外来房企扎堆在杭州高价拿地，大举开发。这些本地房企的项目去化周期已经拖得太长，或将成为杭州楼市降价的“挑头者”，而去年新进入杭州的外地大型房企要保证一定的销售业绩，就很可能被动降价。

而除了供应量过于集中之外，在刘晨光眼中，前两年楼市景气之时，太多传统制造业企业进入了房地产行业。行情好时，这些企业赚钱容易，一直不存在产品创新方面、针对性改革或公司治理以及市场营销等方面的努力。而在今天楼市低迷之时，这些房企开发的产品在杭州形成了三万套劣质库存，卖了三年都没有卖掉。“我认为这些房企本来就应该被市场调整掉。”刘晨光表示。

“可以说，5月刚刚举行的杭州人居展是楼市的一个风向标。”刘晨光告诉记者，这个杭州当地规模最大的房展会，今年简直可以用冰冷来形容，房展会上被称为“小蜜蜂”的工作人员比参观者还多，房展会四天仅成交新房32套，不管开发商如何卖力吆喝、吸引眼球，观望情绪弥漫下，市场成交依然萎靡。

对此情况，张佩琴认为，现在楼盘要想得到销量，三个条件缺一不可：一是所在区域供应量不能过大，二是价格必须降到位，三是项目的营销执行力必须跟上。而价格如何才叫降到位，让开发商难以捉摸，降少了无效，降多了亏本，而这个价格下探的过程似乎还远看不到底。

而在杭州业内达成共识的是，目前的楼市仍处在价格下探的通道中，要说筑底为时过早，接下来将会有一大波降价袭来，“金九银十”将最有可能成为重要的出货窗口。

不过，5月杭州出台的楼市“限降令”被认为可能会打乱了市场节奏。有消息称，杭州房管部门和物价部门将推出降价备案制度，如果开发商的实际成交价格比备案价格下调超过15%，网上销售系统将自动锁定交易，无法进行网上签约程序，如果开发商想大幅降价销售就需重新申请。

“价格管制虽然短期可以起到平稳价格作用，但无法从根本上改变供求关系，只能使价格动态平衡过程延长。如果被市场解读为悲观信号，甚至可能使市场情况变得更糟。”一位开发商人士表示，价格是由市场决定的，在买卖双方的互相试探下逐渐达成一致，政府的行政干预反而会打乱市场自我调整的节奏。如同“限涨令”促进了恐慌性住房需求一样，房价“限降令”，则会进一步加大购房者的观望气氛，开发商原有的促销节奏和效果都有可能受到影响。