“政府离不开房地产这只夜壶。房地产是中国经济增长不可缺少的支柱，不会破裂，” 素有“大炮”之称的华远地产(600743,股吧)董事长任志强上周再提“夜壶论”，反驳楼市泡沫破裂。几乎同时，任志强的好友、SOHO中国董事长潘石屹在清华经管学院中国企业家论坛上高调绝言：“中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。撞到之后，不但是房地产行业的风险，更大的是金融行业的风险。”

对于夜壶论，笔者断难赞成；但房地产产业链条长、波及面广是不争的事实。也正是因此，房地产调控和治理的方略更是要兼顾远近，从长计议。通过“任潘之争”，笔者梳理出了两大阵营，一是不希望房价下跌的阵营，二是期待房价下跌的阵营。

先看不希望房价下跌的阵营。这包括地方政府、银行、投资客以及房地产上下游相关产业链生存者。在前期房地产调控之下，有“土地财政”依赖惯性的地方政府，有的已经开始先于房地产开发商和银行，支撑不下去了。尤其是在经济下行压力加大的背景下，一些地方政府开始为房地产“松绑”。

银行是第二个不希望房价下跌的主体。道理很简单，房地产前端的地产金融、后端的个人住房贷款均与银行信贷有直接联系。尤其是在前端，房地产有更高的杠杆率，开发企业可以用土地和在建工程获得银行的信贷，预售之后又能靠预收款和个贷扩大杠杆率。因此，在抑制房地产的政策之下，银行与开发商的关系可谓“心有戚戚焉”。

投资客自然也不希望房价下跌。今年2月份，杭州出现了楼盘降价，购房者退房索赔闹剧。一些购房者虽然不是投资客，但其心态似乎与投资客高度统一—房价不能跌。

再看期待房价下跌的阵营。这一阵营包括尚未购房者和准备改善住房者。未购房者和准备改善住房者不仅希望房价下跌，更有甚者还乐见楼市崩盘，但在目前的房地产市场中，持币购房者实际上处于零话语权地位。

让我们回头梳理一下中央政府的调控之路。从2003年开始，楼市调控经历了限购政策、土地政策、财税政策，应该说成绩也不小，但房地产供应者把持话语权的状态没有扭转。政府目前正在想方设法改变这一现状。

房地产是否存在泡沫，泡沫是否会破裂，更加准确的判断可以从相关部门的报告中寻出端倪。银监会上周五发布的《中国银行业监督管理委员会2013年报》提出“严控房地产贷款风险”。《年报》明确，今年高度关注重点区域、重点企业，深入分析不同区域房地产风险的具体情况，及早制定风险防控预案，缓释风险。继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。

现实中已有信号，个别地区楼盘价格下跌已有先例。笔者预计，还会有更多实例出现，而这种先例出现的频率与数量更多取决于第一大阵营的态度。