从上个世纪90年代中后期至今，郑州商业地产也经历了近20年的演变发展历程。从最初的萌芽，到逐步成型，再到商业模式在矛盾中不断调整，直至更多新的业态诞生，郑州市商业地产描绘着自己的演变路径。
房改了 商业地产初迸火花
1998年，租赁制引入商场经营管理，标志着郑州“商业”时代正式开始。正是在这一年，国家取消福利分房，房地产开发进入成长期。在随后的几年里，“商业”和“地产”才开始摩擦出火花，“商业地产”的大幕终于开启。
“房改开始后，一些单位在资金紧张时就会把家属院可销售的底商以略高于住宅的价格出售，那时候平均售价才5000元/㎡。”何宏剑清楚地记得房改刚开始的几年里，大批底商开始上市交易。“这个价格在当时不算便宜。”何宏剑坦言，只是那时候多数人都没有钱，房改分房还需要到处借钱，更别提投资买商铺了。
产权制度与国家经济的进步，让城市人超前地感受到了国家发展所带来的红利。当住了一段房改房后，一些人又攒下些积蓄，就开始萌发改善居住环境的想法。未来花园就是那个时期郑州市最高档的住宅小区之一。
事实上，2000年的北京已经开始流传“商业地产”的概念，郑州大规模地开始理解、接纳并传播商业地产的概念是在2002年。
2002年，市民王先生以3400元/㎡的价格在未来花园三期买了房子，他记得当时未来花园二期一间面积很大的商铺卖6000元/㎡，但人们投资的意愿不强烈，这说明当时的人们对投资商铺还是存有很强的戒备心。
这个时期，随着建业花园、未来花园等纯商业住宅小区面世，商铺形态也开始出现，但开发商的主要精力还是开发住宅，商铺仅是配套，商铺的价值也没有体现。
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