商业地产加速分化 市场步入理性增长期

来源:京华时报 2014-06-03 08:11:00

由于新增供应不足,加之春节假期影响,造成今年以来商业地产租赁和扩张活跃度持续降低,净吸纳量呈下降趋势,租金水平也继续下滑。日前,多家研究机构统计显示,一季度北京甲级写字楼需求平淡、中高端购物中心租金涨幅创新低,不过,地段较好的CBD区域办公楼及核心商圈租金仍保持稳定。业内人士预计,随着供应量的饱和,未来市场分化将日趋加剧。

租赁需求疲软

第一太平戴维斯报告显示,一季度,虽然春节长假期间传统写字楼市场淡季致使第一季度问询量降低,但全市净吸纳量累计仍达到5.4万平方米,与前一季度及2013全年的净吸纳量相比基本持平。本季度,租赁形式主要集中于迁址和续租,与2010至2012年期间相比,新租和扩租需求相对疲软。

甲级写字楼净有效租金连续四个季度下滑,至每平方米每月人民币311.5元,环比与同比分别下降0.4%与2.4%,但仍是大陆地区最高租金水平。由于业主连续数个季度下调租金后市场需求渐趋于稳定,加之有限的新增供给,租金降幅较之上个季度进一步收窄0.2个百分点。DTZ戴德梁行报告显示,内资企业仍然是本季度北京写字楼租赁市场上的主力军,完成了甲级写字楼租赁活动60.38%的成交。

尽管写字楼市场整体租金涨幅回落,但核心商圈租金仍保持稳定。统计显示,随着CBD区域中上季度入市的财富金融中心地区面积的逐渐消耗,较高楼层待租空间的租金进一步提高,本季度该商圈的平均租金水平环比继续上涨0.57个百分点至每月每平方米337.11元(54.81美元),空置率下降至4.24%,环比下降0.63个百分点。

仲量联行发布的报告也显示,CBD甲级办公楼租金水平保持稳定。值得一提的是,甲级办公楼在一季度并没有新增供应。2013年第四季度竣工的北京财富中心在办公楼租赁方面取得令人瞩目的成绩,已经签署租赁协议的办公面积达到60%。

值得关注的是,三家机构均表示,新增供应紧张,2014年一季度没有新项目入市,甲级写字楼市场可租赁存量稳定在934万平方米。仲量联行北京商业地产部高级董事贺睿珂指出:“2013年新增供应有限,而租户的需求却日益活跃,因此,业主将迎来更加乐观的行情,进而导致租金谈判的余地变小。基于上述理由,我们预测租金水平在未来半年将继续保持上扬态势。”

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