北京新房成交量滑坡 房企降价压力陡增

来源:地产中国网综合 2014-06-03 07:31:00

刚过去的5月,北京新建商品住宅供应不断放量,供销出现逆转,新增项目去化慢,库存不断攀升,价格下行压力较大。

链家地产市场研究部统计,5月北京新建商品住宅(包含保障房)成交量为5336套,比4月下降12.4%。扣除保障房后,纯商品住宅成交量为4284套,比4月上升0.8%,比去年同期下降23.5%。与两年前相比,今年同期更是相去甚远:2012年5月北京新房成交火爆,当月网签总量为10502套。

在去化减慢带来的现金流压力及中期业绩压力下,一些房企选择了在北京以价换量,楼盘降价促销的现象在北京持续蔓延。

成交低迷叠高库存

日前,在北京南郊大兴区域,保利首开熙悦春天项目销售人员向《第一财经日报》记者透露,该项目二期为70 ~97平方米的精装房,目前均价为2.2万~2.3万元/平方米,虽然部分特价房源低至2.1万元/平方米,但该项目开盘两月后,5月底仍有不少房源在售。

这是北京楼市成交低迷的冰山一角。

“2014年北京市场供销比出现逆转,在当前低迷的需求下,供应远大于需求,供销比变为1∶0.7,截至5月31日,商品住宅的库存量为77058套,与2014年初5.5万余套的历史低点相比,短短3月增加了约2.2万套,消化不掉的新增供应使库存量迅速走高。”据链家地产市场研究部张旭观察,北京4月份以来入市的项目,除了性价比较高的低价刚需项目热销,大部分项目的去化率并不是很高,成交周期拉长,开发商资金回收的周期也相对拉长,加速周转的压力较大。

张旭认为,5月份北京楼市毫无回暖迹象,尽管供应在大量入市,但是几乎没有带动成交,自4月至今,已连续两月维持在4000余套,当前的成交水平要追溯到2011年底。目前来看,观望周期还在继续,市场陷入低迷,价格下行压力较大。

无独有偶,5月22日,国际信用评级机构穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service,下称“穆迪”)提供给《第一财经日报》的报告称,该公司将中国房地产业展望从稳定调整为负面,未来 12 个月中国住宅房地产销售增长将大幅放缓,库存水平较高,流动性趋弱。在本次调整为负面之前,穆迪中国房地产业的展望自 2012 年 11 月以来一直为稳定。

截至 4 月底,穆迪跟踪的中国8 个一二线城市,库存约为 14 个月,接近此前的高点,即 2012 年 2 月大约 16 个月的库存。穆迪评价称,近年来新房开工项目较多,提高了开发商的未售库存水平,在销售增长放缓的情况下,库存水平将保持高位,而在展望期内,这样的高库存将削弱开发商的定价能力,并对其运营资本和利润率产生压力。

穆迪助理副总裁、分析师梁镇邦对包括本报在内的媒体表示,随着销售回款放慢,开发商的流动性会下降,2014年信用质量相对较弱的开发商的流动性会更脆弱,而再融资风险会上升。

中原地产首席分析师张大伟看来,穆迪下调中国房地产业展望,对中国房地产市场影响仍然较大,可能会拉高房企海外融资的成本,金融机构对房地产的风险预期也将相应提高,而这对已面临资金压力的房企而言,无异于雪上加霜。

上月,一位不愿透露姓名的证券公司投行人士提供的一份融资材料显示,西部二线城市某小型开发商正在为其住宅项目融资,要求融资金额5000万元,融资期限为1 年,对融资利率的接受度高达16%。

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