房改前

商铺以家属院底商为主

“当年我就在单位的家属院楼下开了间早餐店，当时的租金很便宜，但盈利颇丰。”上世纪90年代，市民王峰已经下海经商;如今的他，是专做外贸生意的大老板。

在中国的商业地产发展史上，房改当属一个分界岭。房改前，城市内的商业地产雏形主要以各个家属院楼下的底商为主。“当时郑州市政府有规定，各个单位住宅楼都要配有一定的商业网点。”省商业行业协会副会长、郑州希瑞房地产策划有限公司董事长何宏剑说，在那个年代，商业地产主要特征是依靠这些家属院形成的底商，既没有调研分析定位，也没有设计感，自生自灭，而且那时的底商属于划拨土地，不允许买卖。

“当年底商的业态也很单一，基本上以理发店、早餐店、粮店、食杂店等简单形态为主。”王峰记得很清楚。

1997年，随着国家住房改革的推进，郑州房地产开发开始探路。但是这一年，项目多为国有公用建筑，全民可买的住宅和商业项目很少。而商场经营多为“国企”模式，统一采购、销售和管理，每个摊位都姓“公”，每个员工都是“服务员”。

金融危机袭来 商铺扎堆儿崛起

实际上真正将“商业与地产实现价值融合和提升”，是在2003年以后，一件件大手笔的“激情”之作相继诞生。2000年，郑州中诚置业发展有限公司开发郑州汇龙城项目;2001～2002年，丹尼斯、九头崖、易初莲花、上海联华等快速发展。2003年~2007年，从大上海城步行街，到红星美凯龙、金智·万博商城、曼哈顿广场、郑州国贸中心，一批大型商业项目入市，把郑州商业地产开发推向高潮。其中，2006年，东方国际家居广场、宝龙城市广场、天旺广场、元通纺织城等商业地产扎堆儿崛起，“铺王”概念流行。

“实际上这个时期有一段时间住宅不好卖，当时郑州的住宅市场价格长期徘徊在2800元/㎡左右。”何宏剑回忆。

“那时候在媒体上打广告的只有我们一家。我们的广告语是：丹尼斯在哪里，财富就在哪里。”2004年，何宏剑参与关虎屯生活广场的农改超项目，这也算是郑州较早的纯商业地产项目，同时也在国内率先采用了L形街区设计，而万达广场的几代产品里，街区都采用的是U形设计，从这一点来看，郑州商业地产起步不算晚。

2008年左右，受金融危机影响，住宅市场雪上加霜，很多开发商开始把目光投向了商铺。“当时的市场供不应求，我曾经为了租一间商铺，拜托了很多人。”市民赵云霞说。的确，当时的市场经济迅速发展，大量消费需求促使商铺租金快速增长，租金上涨也促使出现一铺难求。