自住房仅三项目可组合贷

来源:地产中国网 2014-05-30 07:59:00

随着北京市首批自住房摇号及选房时间临近,自住房后期付款方式成为了人们关注的焦点。针对此问题,北京商报记者对现已入市的13个项目逐一进行摸底调查发现,除金隅嘉业(金隅万科金隅·观澜时代) 两个项目以及中铁建旗下顺新嘉苑接受组合贷款外,其余项目要么明确不接受,要么称需等到摇号后方可决定。对于为何不接受组合贷,几乎所有的项目负责人一致回应为:一来放款周期过长,利润率恐由正转负;二来银行惜贷后基本已经停办该项业务。

13个项目中仅3个接受组合贷

根据北京市住建委公布的信息显示,截至目前已有13个自住房项目入市,北京商报记者根据开发商公布的服务电话一一调查,除首创·悦都汇(楼盘资料) 及紫丰·九院城项目服务电话始终无法接听外,仅有金隅嘉业旗下汇星苑和汇景苑明确可以进行组合贷款;中国铁建旗下顺新嘉苑项目工作人员虽表示原则上接受组合贷款,但由于手续麻烦不建议办理,恒大·御景湾以及富力·惠兰美居则表示,具体贷款方式还需等到摇号后才能确定。

对于此前传出的50%首付,住总正华新国展满庭芳项目负责人向北京商报记者强调,“自住房的首付比例与普通商品房保持一致,首套房均收取三成首付,但由于项目以大户型房源为主,且不接受组合贷款,按照公积金贷款最多80万元的额度计算,整套房的首付比例就达到了50%”。

这位负责人也坦言,以总价200万元的房价计算,如果仅付三成首付,其余都由商业贷款还清的话,需要购房人每月还清1.3万元的贷款,月收入要达到2.6万元以上才能获批。“未必所有购房人都能满足该条件。但是出于回款压力,项目不接受组合贷款。”

政府让利三成反被银行吞掉一成

所谓“组合贷款”,指的是符合个人住房商业贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的话,在办理个人住房商业贷款的同时,还可以申请个人住房公积金贷款。此类贷款方式直接的利好就是购房人既可以少掏首付款又能少还贷款利息。

如果按照首套房首付三成的原则计算,一套政府规定封顶价200万元的自住房,购房人如果选择组合贷款,首付交三成即60万元,其余140万元将分成公积金贷款80万元和60万元的商业贷款。以贷款20年计算,两者结合最终还款额度为216万元左右。而按照纯公积金贷款方式计算,扣除最高申请额度80万元,买房人首付款高达120万元;如纯商业贷款的话,140万元的贷款在20年间需还款232万元,30年为241万元,比组合贷多付15%左右的成本。

尽管从购房者的角度看,在首付不足的情况下组合贷更具优势,但一位自住房项目的运营总监向北京商报记者介绍,如果是以自有用地建的自住房项目,按照单一贷款方式进行回款,则利润可以保证在个位数;但对于竞地价、竞配建的项目来说,本身就没有利润,完全依靠项目的商品房部分拉平。“如果贷款周期再拉长,肯定是赔钱。”据这位营销总监介绍,组合贷款办理和放贷时间最快是半年,公积金或商业贷款也就10天左右,由于开发商的运营资金大部分来自银行贷款,本身开发贷的利率就远高于个贷,所以回款周期越久利润率越小。

银行方面则解释称,两种方式相结合,需要银行以及住房公积金管理中心的合作,过程复杂。 “更重要的是,现在银行单纯的商贷都不愿意批,何况是组合贷。”伟嘉安捷企划经理吴昊透露。

参考保障房信贷方式或更具可行性

在北京房地产业协会秘书长陈志看来,解决上述矛盾的关键在于公积金中心和银行方面的协调运作,而伟业我爱我家(博客,微博 )市场研究部经理孔丹则寄希望于政府部门能够携金融机构尽快出台针对自住房的金融绿色通道,以此摆脱困局,但更多的业内人士则表示,按照现有的放贷环境,想要协调银行跟公积金的放款周期并非易事,以北京为例,公积金中心归属于北京市政府管辖,但北京市银监局却并没有对银行业有直接管理权,因而即便在舆论压力下开发商最终接受组合贷款,银行也会按照自己既定的节奏进行,开发商最终只能以牺牲配建或压缩建安的方式来控制成本,受损失的也会是购房者。

“虽然银行整体不容易协调,但是将自住房在公积金一项的审核放款提速却是主管部门可以推动的。”一位同时操盘过保障房和自住房的项目经理告诉北京商报记者,由于自住房与保障房同样为政府定价,因此在公积金贷款一项完全可以参考保障房省去评估价格环节,不但可以缩短审核时间,还可以给购房者省去一笔不菲的评估费。另外,由于销售属于政府监管,自住房如果能够试行不封顶便放款的政策,一来可以缓解开发商资金压力,二来也让银行后续的放款没有拖延的理由。

上述住总正华新国展满庭芳项目负责人也向北京商报记者坦言:“不论是何种贷款方式,对于开发商而言,回款的数额是一样的,只是时间上有所差距,如果能在相关部门的协调下组合贷款也能省去复杂的环节和时间,开发商也会欢迎。”

(来源:北京商报)

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