很多加入救市大军的城市,在松绑政策的制定上都会和落户政策相挂钩。这里有一个隐形前提:救市能加快外来人口的导入和购买力的释放,从而改善当地的投资环境,引导各个企业进入。现实情况是,这么多年来,“孔雀东南飞”的人口迁移格局没有发生实质性变化。若没有产业的导入,那么人口并不会因为限购政策的松绑而加快流入。而产业因为没有人口的导入,也会担忧在该市场的投资风险。产业和人口谁先进入,这是地方政府一直很懊恼的问题。
处理好“稳定房价”和“提振楼市”的关系,自然需要一定的智慧。想当然地进行救市,难免会有后遗症。此次央行提供了限购松绑中的一个模板:有条件地进行放松,并将楼市资源尽可能地向刚需购房者倾斜。这样的一个倾斜做法,自然需要差异化、有条件的松绑计划。那么,什么样的救市策略才能真正解决这样一个悖论呢?
整个市场的主流观点是:三、四线城市最需要松绑,因为库存积压。但此类城市过去并没有为太多的限购政策所束缚,人口导入速度不会因为政策松绑而大量流入,当地的购买力也不会因此而快速向楼市注入。因此对于此类松绑限购的做法还是需要泼冷水。事实上,限购政策主要还是体现在一、二线城市。亟须松绑或注入楼市刺激政策的不是三、四线城市,而是一、二线城市的郊区市场。此类城市的楼盘开发规模较大,可以成为外来人口购房的重要空间。对此类城市注入宽松的购房政策,利好人口的导入,属于比较务实的做法。笔者建议对此类城市市区中的老市民购房资格进行松绑,鼓励其进行二次置业,但必须在郊区楼盘中完成。这样的一个松绑,利好当地市民改善型住房需求的满足,同时能为市区增加更多的二手房源。
2010年以来的限购限贷政策威慑力才刚刚显露。此刻鲁莽地对此类政策进行松绑,自然容易贬损政策的公信力。所以,还是需要采取有条件的松绑,并且要给予该行业3~6个月的反思期。这样将有效抑制投资投机需求,并鼓励刚需购房者的入市。在为各个市场主体找到最佳利益平衡点的同时,真正破解楼市的悖论。(作者为上海易居房地产研究院研究员)
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