随着4月30日昆明地铁1、2号线首期工程试运营开通，昆明地铁时代真正来临。在地铁启动的一刹那，因地铁而生的地铁商业也随之而来，精明的开发商看到其中蕴含的巨大商机，地铁概念的楼盘开始层出不穷。不过，目前昆明地铁还处在起步阶段，人们对地铁物业的概念还比较模糊，什么样的物业才是真正的地铁物业？对投资者来说又该如何挑选地铁旺铺？业内人士分析认为，未来几年内昆明将迎来地铁商铺的投资热潮，但切莫盲目跟风，只有对地段、人流、房企实力等因素进行综合评估并选择适合自己的产品，才能真正实现地铁商铺的巨大收益。

纵观整个昆明楼市，打着“地铁物业”旗号的楼盘有很多，“地铁物业”已然成为楼盘升值的代名词，但到底何谓真正的地铁物业？

资料显示，城市轨道交通直接影响区主要为一次客流吸引区，该区域内面向轨道交通主要以步行出行方式为主。根据调查，通常人们可接受的步行活动空间为5分钟半径的范围。1993年美国建筑设计师哈里森?弗雷克提出的TOD开发理念，同样认同5-10分钟半径步行路程为TOD开发区域范围。因此，可以认为，处在距离轨道站点5-10分钟半径内的居住物业项目为严格意义上的地铁物业。一般意义上，人的极限步行速度为6公里/小时，则地铁物业的范围极限应为距离轨道站点500米半径内。

因此，500米左右的距离+10分钟的时间、空间组合，被认为是置业地铁楼盘的“黄金距离”。

商业金铺=地铁+核心圈层

地铁商铺的客户多而集中，即时流动性很强，一向被视为“交通流动性物业”。“投资地铁商铺应重点考虑商铺顾客的集聚距离，地铁核心圈层是最佳选择。”某业内人士分析道。

资料显示，对于商业地产而言，地铁辐射效应大致可分为三个圈层：即地铁核心圈层、地铁上盖圈层 (即地铁出入口空间区域)、地铁辐射圈层。而距离站口100米半径范围内即为地铁核心圈层，最适合做商业。

“光凭单独的一条地铁线路，不足以打造成熟的商业氛围。而位于商业繁华地区的地铁商铺除了地铁交通带来的客流量外，还能吸纳商业圈层原本就有的消费者，双倍客流无疑会给这些商铺带来更好的收益。”有专家指出。

作为城市中轴的人民西路，其在昆明城市规划以及昆明人心目中的地位和重要性是毋庸置疑的。在昆明整个轨道交通规划中，人民西路也是少有的与地铁线完全重合的城市道路——预计明年年底通车运营的地铁3号线与人民西路完全重合。

人民西路贯穿了昆明的三条环线，一条路串联了五华区、高新区以及西山区三个市级行政区，它不仅仅是传统意义上的西市区中轴线，也是昆明城市中心的延伸，延续了南屏街片区的繁华，是昆明城骨架中的担纲之路。依托人民西路这一城市中轴以及小西门的成熟商业氛围，一环地铁商圈正在成型，伫立于人民西路旁的楼盘成了名副其实的“地铁物业”，其投资价值自不必说。

“因为该区域为核心商业区，人流量大、市场需求旺、商业氛围浓厚，业态以零售、服务为主，适宜长线投资。”有投资人士直言。

据预测，地铁3号线于明年年底通车运营后，初期日均客流量将达到20万人次，如以每人每天在地铁商铺消费5元计算，那么每天地铁商铺将会有100万元的营业收入，1个月的营业额将达到3亿元，据保守估计，地铁商铺一年的销售总额或将突破30亿元。

此外，研究还表明，虽然写字楼对轨道交通的直接依赖程度低，但若写字楼旁有地铁，就意味着员工拥有了快速、准点到达的交通工具。整个办公区，也拥有了保证大流量人群转移的枢纽。于是，对于写字楼的增值也有一定作用。

房企实力为投资增值提供后盾

随着今年昆明地铁1、2号线首期工程试运营开通，预计明年地铁3号线也将通车，届时，贯穿昆明主城东西南北两条大动脉将真正实现贯通，以保利六合为代表的地铁商铺开盘即售罄的市场反应也足以说明昆明地铁商铺投资潮的来临，但开发企业的运营模式及资源整合能力同样重要，投资者不应盲目地追捧“地铁商铺”这一概念。

“在选择商铺投资前，应先了解开发企业做项目的背景、实力，以有效提升商铺投资价值，降低投资风险。”有专家指出。

因此，开发商如何在打造高品质高价值产品的同时，以领先昆明的速度与效率抢先交付，并帮助商家尽早入驻，抢占绝对的财富先机，以更快实现资本的增值与翻倍，对投资者来说显得尤为重要。投资者在考虑地铁商铺投资时，不仅要考虑绝佳的地段位置及圈层效应，同时也要对房企实力、品牌进行考量。（来源：新浪网）