被“低估”的云南旅游地产

当前，云南旅游地产投资如此火热，应如何正确引导旅游客群参与消化？相对于海南三亚高企的房价，云南西双版纳的房价仅为其1/5，不仅具有较强的竞争性，还具有抗跌性。

景洪房产信息网透露，在入网备案的243个项目楼盘中，今年已售面积682.3万平方米，已售金额239.09亿元，均价3504元/平方米。

“西双版纳这么好的气候，目前房价还这么便宜，城区均价4200元/平方米，郊区3500元/平方米，从来没有疯涨过。作为旅游地产，海南已不太适合做投资了。”世纪金源集团西双版纳项目营销经理介绍说，即便是2008年金融危机，这里也没受到太大的影响。

不过，记者查询中国指数研究院三亚近期的房价走势发现，在2013年11月至今年4月，除了去年11月、12月及今年1月、3月环比略微增长（不超过1%），今年2月与4月曾环比小幅下降，总体房价在24700元~25100元/平方米之间浮动。

在及劲松看来，三亚本来就是海南旅游地产的主战场，旅游地产作为专业市场，其实就是人们的第二刚需，这两年整个海南旅游地产“量价”比较稳定、理性，目前项目销售虽出现了萎缩，但没出现 “跳跃式”升降。

在旅游产业活跃度上，西双版纳已比肩甚至超越三亚。去年，三亚接待过夜游客1228.4万人次，增长11.5%；实现旅游总收入233.3亿元，增长21.4%。同一时期，西双版纳接待国内外游客1494.4万人次，增长19.2%；旅游总收入171.7亿元，增长22.7%。

从两地的商品房销售情况来看，去年三亚销售商品房105.1万平方米，增长70.5%；西双版纳销售商品房146万平方米，同比增长11.5%。

记者发现，在由亚太环境保护协会、中国城市竞争力研究会评价中心等组织的2013年中国避寒城市TOP50排名中，西双版纳位列榜首，三亚屈居第二。云南共有9个城市上榜，而海南省仅有4个城市上榜。

杨彦锋亦表示，从中长期趋势来看，云南、海南都是好地方，云南打出旅游强省战略，做旅游地产还是比较适合布局的，像美国人逐步往佛罗里达迁移，因为靠海，气候也好，影视娱乐业、IT行业都往那里聚集。如果中国经济增长到一定程度，人们注重生活质量更多一些，依赖资源的产业更少一些，云南也有可能成为“中国的佛罗里达”。

客群定位“大众化”

“三亚旅游地产正在转型中高端。”及劲松表示，三亚已出台政策限制80平方米以下的房子，因为之前出现过“堵城”的情况，他们发现人过多不是一件好事。

据了解，今年4月3日三亚停建80平方米以下小户型的消息不胫而走，对此，三亚规划局承认了这一事实，并表示未来三亚房地产通过引入金融、会展等创业产业推动转型升级。

三亚市政府网称，建市以来，三亚市坚持高端取向，咬定打造国际滨海旅游度假天堂目标不放松。旅游业、房地产业、金融业快速发展，总部经济、智慧经济迅速崛起。

在及劲松看来，相比海南三亚，云南西双版纳等地的旅游地产不仅价格偏低，还可以容纳更多的旅游人群，未来必然会分流部分海南投资客群，因此云南应选择走差异化路线，做好大众市场。

不过，云南至祥置业研究总监田志余 《每日经济新闻》向记者表示，“海南旅游地产可复制性不大，因为它遇到了好时机，景点单一，而云南每个地州都有自己的旅游特色，如何总体定位客群，难度很大，营销成本很高。”

品牌房企应如何从产品上细分大众客群？在海南房地产酒店运营策划CEO万志兵看来，房企一定要做好项目定位，选好恰当的合作伙伴，把建筑融入到旅游环境当中，通过对旅游地的自然历史人文等方面进行一系列梳理，提炼出主题，再通过建筑的方式把主题表达出来。旅游地产不仅仅是功能化的建筑，还需要通过一系列差异化的规划设计来提升产品价值。