房市拐点之后的金融风险对策

来源:中国网 2014-05-26 10:12:00


房地产市场的拐点迟早要来。只是不知道何时与何种方式到来。众所周知,这个拐点被人为延迟了五年时间。五年后,房地产的价格、自身体量与负载量,已完全不可同日而语。价格翻倍不止,而住房供应的增长量却被忽视。

重要的问题是,拐点之后以怎样的方式展开市场调整。争论更多在房价是否会崩溃。很显然,多数人不信崩溃论。最普遍的理由是中国很列外——城市化至少还有十年、政府会救市等国情论。

不会崩盘另一个充足的理由是,中国与美国不同。中国家庭按揭首付比例很高。相关调查数据显示,首付均值是四成以上。事实上,中国房地产的“师傅”是日本不是美国。

崩盘并无标准。其实,不过是“时间与空间”的置换问题。调整空间大则周期短,调整空间小则周期漫长。从经济学或金融学的规律看,房价都是涨缓跌急。且涨时需要量推动而跌时量反而会急剧减少。这次房市拐点市场并无太大争议。因为,本届政府执政以来,未出台一个调控文件。这让市场(多方)心服口服。毫无疑问,基本都认同这是市场自然形成的拐点。

中国经济最大的风险并不全在房地产本身,而在其负载的金融风险。这是普遍规律。其实,房地产风险更像糖尿病,其并发症才是最大的威胁。

房地产风险对经济的冲击可从宏观、实体与个人家庭三个层面观察:

宏观经济层面,影响经济增速下滑。对中国来说,最重要的不是GDP增速而是就业状况。这点李总理已有清晰阐述。所谓7.5%左右就是稳定就业增长保障。若就业能保障,更低增速也能被接受。即便5-6%的增速依然是傲视全球。

事实上,就业与GDP结构关联更大而非增速。多年来就业市场最典型的现象是,民工荒与大学生就业难同时存在。网络流传一个段子很能说明问题:3000元你就想请个农民工?别开玩笑了!3000元你只能请个大学生!

今年被称为大学生最难就业年:共产生727万毕业大军。但这显然是就业结构性矛盾而非整体就业问题。可以参照对比的是,中国服务业增加值占GDP总量的45%,美国这一占比近80%,而服务业是大学生就业最多的领域。因此,美国高失业群体是低知识、低技能者。这与中国情形恰好相反。只要放宽服务业市场的准入,开放外汇市场、扩大债券市场等金融市场,大学生就业其实并不难。

实体经济层面,对开发商与银行的冲击。一场大的、长周期的市场调整会使九成以上开发商消失。这是市场的自然出清,风险不会失控。应该担心是其债务链上的冲击。毕竟房地产关联60%的实体经济产业。

银行才是市场最大的担心。担心并非多余:银行持续多年暴利但其16家上市银行股价基本破净。这并非悖论而是市场给出理性估值。银行坏账到底有多大?市场没谱。

在我看来,银行冲击大但系统性风险可控。首先,银监会压力测试表明,房价跌四成对银行不会有太大冲击。其次,外汇储备高达4万亿,可以向银行注资。而且我坚持认为,在房地产危机下,外汇注资银行非常必要。而且行动要及时果断。因为,这对稳定社会与市场预期至关重要。而对于中小城商行、农商行可采取出售股权方式解决危机。

个人家庭财富层面的损失冲击。市场认为中国购房者首付比例高,因而不会出现弃房现象。这显然是一个伪命题。中国法律规定弃房并不能免除个人债务。房价下跌造成家庭财富损失,会产生两方面的影响:其一,直接影响社会稳定,房闹会比想象的影响大;其二,是未来消费支出对经济的影响。

房价下跌引发的金融风险,才是最被担心的。市场基本共识主要有三大金融风险:影子银行、银行信贷、地方债。

影子银行的风险。首先,这是一种直接的金融风险。也即它所涉及的实体经济主要是房地产本身;其次,影子银行都是高收益自然能也应该承受高风险,况且他们的风险防范措施比较严密。因此,冲击远不如想象大。

银行信贷风险。上面已作分析:会有冲击但有两层“防护圈”。最应该担心的是,房地产价格下跌意味着银行信贷抵押品价值缩水,银行系统被迫进入信用收缩周期。对银行信贷主导的金融体系来说,因信贷严重缺乏抵押品,对未来经济增长所需资金供应会是最大影响。

但这恰是发展直接融资市场的时机。中国金融结构不合理,不仅影响经济结构问题,还是经济转型最大障碍。审视中国的金融结构:2013年末,银行业总资产151万亿、贷款总额71.9万亿、股票总市值23万亿、债券市场27万亿。其中,银行业资产是GDP2.65倍、股市6.5倍、债市5.6倍。现有金融结构银行一家独大现状,风险自然会集中在银行。决策层已经意识到这点,近期出台的新国九条与允许10省市自发自还债试点。但步伐应该更快、更大。

地方债的风险。风险大但有办法化解。两点认识:一是增量风险大于存量;二是地方财政对土地财政的依赖度太高。化解办法:1、目前地方政府持有国有经营性资产43.8万亿,出售部分资产;2、扩大地方发债规模;3、停建与缓建部分低效长期性政府项目。

房地产市场的正常调整,恰是中国经济转型的最佳时机,也是倒逼市场化改革的一剂苦口良药。调整与改革彻底,则中国经济会迎来另一轮更健康发展周期。

(作者 曲子)
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