作为全球唯一的盈利地铁，香港地铁模式的操作方法是，政府授予香港地铁一定的沿线物业开发权，在物业开始建设时，香港地铁公司按地铁建成以前的地价水平向政府缴付地款，当地铁建成后，香港地铁公司利用沿线的物业升值这一部分的收益再去建设新的地铁项目。香港地铁九龙站的上盖物业开发就是“地铁+物业”的成功案例，九龙站上盖综合物业开发总建筑面积150万平方米，该项目分为七个项目组合，分期推出招标、每个项目组合力求规模适中，因此造就了一个新的C BD领域，同时使港铁获得利润约131亿港元。
专家表示，“地铁+物业”模式是从传统的政府出资主导的负债型投融资模式，过渡为政府以土地、上盖物业开发等资源作为地铁建设资金来源，推动地铁再融资的社会多元化投融资模式。
虽然深圳、西安、武汉、南京等地都已出台了土地融资模式的相关政策。但是，能否见效还面临挑战。
“最大的问题还是土地政策问题，原来是划拨用地，不能改变用途，现在要进行综合开发，那么土地如何出让，是否要走招拍挂?”消息人士表示，对于这些问题需要国家层面出台相关支持政策。
我国土地出让有严格的招拍挂政策，目前大多数引入香港模式的城市，并不能承诺将地铁周边土地交给地铁投资人开发。正因为如此，香港地铁长期未能获得深圳地铁4号线沿线土地的开发权，使得香港地铁模式不能完整落地。
日前，国家发改委发布了《关于发布首批基础设施等领域鼓励社会投资项目的通知》，决定在基础设施等领域首批推出80个鼓励社会资本参与建设营运的示范项目，包括总投资额达500亿元的北京地铁16号线和总投资额达238亿元的深圳地铁6号线。随着支持政策的出台，这两个项目有望对沿线土地进行开发，走香港地铁“地铁+物业”模式。（经济参考报）
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