原因

家具业转型来的“新人”

环球港隶属于长风商圈，而该商圈内好项目不多，因而环球港可谓一家独大。睿意德商业服务部董事陈丽琳告诉《每日经济新闻》记者，开业之初，环球港是打了“文化、展示、演艺”的牌，加上建筑非常具有震撼力，因而在外界眼中，它不仅仅是一个商场，更像是一个旅游景点。“即使开铺率只有六七成，刚刚开业的时候人流也很大。”但她指出，在环球港真正消费的占比并不多。

参与过环球港前期招商工作的一位商业地产人士告诉记者，月星本身并非商业地产出身，在从家具转型做商业地产的过程中，面对一个体量如此之大的项目，短期之内要完成招商是非常困难的。“(环球港)对于招商也不是非常清晰，自己建立了招商团队，也请了业内人士，招满以及开业并非易事，不过他们还是做到了。”

该人士表示，尽管任务基本完成，但在业态、品牌的分布上，环球港并没有一个合理的分区。在环球港内，你很难分清每一层不同区域主要品牌类别是什么。指示的标志和宣传册楼面分布图很难懂、门牌号字特别小，排列不是很明确……

除了分区上的问题，上述商业地产人士指出，环球港的垂直交通也明显不够。“软件和硬件在初期没有完全跟上，业态上地下反而优于地上。因为地铁导致的高速地下人流为地下带来的坪效、租金要优于地上，这个特点比较明显。”

尽管位于三条地铁交叉处，环球港地理位置上亦存在硬伤。上海市商业信息研究中心首席研究员齐晓斋告诉《每日经济新闻》记者，相比环球港所在地一站之远的中山公园，环球港周边居民较多，商务楼则较少，在购买力上差距很大，能聚集人气的设施也较为缺乏。“很多远一点的消费者过来基本是尝鲜，第二次除非有特别原因，其他可能就不会来了。”

相比中山公园龙之梦购物中心，环球港在租金以及坪效上相差很多。

据前述参与前期招商的人士表示，目前，中山公园龙之梦地下商铺的租金在60元到80元 (每平方米每天，下同)；一楼的报价现为50元到60元，成交价则是介于35元至40元间；此外，其高区的餐饮则是在10元到12元左右，这样的数据已是不错。相比而言，开业不到一年的环球港就少很多：地下店铺在20元左右，一楼15元左右，高区则是在8元左右。

尽管租金不高，但商户似乎没有因此有更多收益。环球港高层的一名租户就向记者表示，其店铺内部面积加上走廊共计60平方米，每月租金1.8万元，物业费为6500元。加上雇佣的工人等，现在店铺的情况是基本持平没有盈利。她也表示，周末环球港的人气相对好些。

对此，陈丽琳告诉《每日经济新闻》记者，目前环球港还处在市场培育期，存在较多的经营问题，不过还是“可以谅解的”，也期待后续其在经营上有更多亮点。

据陈丽琳表示，过去上海商场的培育期，大致需要一个租约，即3年到5年。“但是现在上海的商场包括市中心的 (培育期)都在大幅缩减，环球港大概需要2年到3年，这和它的租约相关，只有在租约里有调整空间才可以整体整改升级。”

上述人士指出，对于环球港来说，调整是必然的，主要看是短期行为还是长期行为。“相信短期会零零碎碎做一些，通过经营管理的调整，但是有些商户已经签约，要挪是很难的。”