从数据看房地产崩盘论真伪

来源:地产中国网综合 2014-05-23 08:27:00

近期各种对于楼盘降价的新闻报道源源不断,从温州、杭州、宁波,到一线城市北京和上海的部分楼盘也加入到降价打折行列中,楼市有降温的迹象。同时据国家统计局公布的数据显示,2014年1至3月全国商品房销售量价齐跌,房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等核心数据均不好看,房地产市场的萧条在2014年初开始显现端倪。但是这样的萧条会持续延伸下去吗?房价真的会出现大幅下跌吗?地产股股价也会受牵连继续下探吗?

全国房地产市场和主要大城市房地产市场现状

我们从最新的官方数据统计发现:全国住宅类商品房待售面积累计几乎呈现稳步上升的趋势,目前全国待售面积已经接近3.5亿平方米,整体待售面积庞大,同时在进入2014年后住宅类销售面积每月都呈现缓慢下降的趋势,库存加大,销售不畅,导致全国住宅类商品房去化月数也在逐渐上升,但住宅类商品房全国整体去化月数压力并不是很大。只是具体到各主要城市之间却差异巨大,去化压力也是千差万别。

截至2014年5月14日的统计数据,我们从13大城市商品房存量套数排名可以看出:库存最多的主要集中在浙江和青岛,几乎从去年同期以来就一直处于全国最前列,即使不再有新的商品房推出,去库存也需要很长一段时间,这也验证了最近楼盘降价新闻报道最多的主要集中在宁波和杭州的事实。其他城市去化压力不是非常大,库存环比都微幅增加或者减少,同比除了苏州和福州增幅较大,其他城市增幅在10%上下。因此各主要大城市房价下降的并不明显。这与下图2014年前4个月全国主要城市住宅成交价均值也吻合。

我们从今年前4个月的各城市房屋成交均价平均值与去年下半年成交均价的平均值比较来看:一线城市北京、深圳、上海房价一直处于全国最前列,而且除了上海有微幅的下降外,北京、深圳房价依旧处于上涨趋势;其他主要城市商品房成交均价也几乎都处于上涨的态势,只有个别城市如上海、天津、惠州有微幅下降。同时我们从近3年的价格同比也可发现,大部分城市成交均价同比都处于上涨态势,只有少数城市如天津、杭州、无锡有所下调。

我们从上述数据可以看出:房地产市场成交量大幅回落,而房地产开发商的激情与成交量息息相关。2013年全国40个大中城市一线,二线城市同比出现小幅下降,三线城市略微上涨,这也和国内具体主要城市的房屋新开工面积在2013年涨跌相吻合。当时间进入到2014年后除了河北石家庄因前期的京津冀一体化政策的影响,新开工面积出现大幅上涨外,其他40个大中城市和国内具体主要大城市新开工面积同比全部出现大幅下降,尤其是二线城市降幅更大,因此二线城市地产市场压力可能会更大一些。

全国主要大城市房地产市场有所降温,库存在增长,成交萎缩,新屋开工也大幅降低,但房价却依然坚挺。虽然房地产市场有陷入僵持的迹象,但是房价短期要大幅下降或者如部分新闻媒体评论员所谓的崩盘言论还为时过早。而局部城市过高的库存将压制该地区的房价上涨预期,由于一个城市的新增人口购买力较大程度决定于城市经济的繁荣程度,在产业经济无法维持较高速增长的情况下,房地产需求不振导致的去化缓慢将给房地产企业带来高额的时间成本,结合管理层加大供给的市场化调控预期,未来房地产去化的压力不容小觑。

在房地产企业错综复杂的资金链条关系当中,一旦有企业资金断裂,将引发连锁反应,造成较大范围内的经济负面影响,最明显的变化将是地方财政收入的减少,最悲观的情景则是企业倒闭,失业率上升,这亦使得地方政府不得不仔细考虑如果房地产销售萎靡,到底要不要救市?

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