楼市下行，一片哀鸿。

最为惨烈的是，2013年底地王频出的北京亦庄区域楼盘，从热销到卖不动，几乎是一夜间的事情。

人民网记者日前在亦庄区域在售楼盘进行了“踩盘”调查，记者发现，这里在售的楼盘都是知名开发商的楼盘，位置好的项目售楼处日均到访量已经只有几十人，意向购房者寥寥。位置较差的楼盘，几乎整天是门可罗雀。

虽然整天见不到购房者的身影，但是销售员训练有素，记者走访几个楼盘，遇到销售讲解的时候，几乎上来的第一句话就是：“我们已经售罄，仅剩几套房源”。

但是，这样的说法恐怕只能“骗骗小孩儿”了。在一片冷淡的情况下，已经有开发商率先降价，由此引发了亦庄区域楼市，开启了一个整体的降价潮。

记者调查发现，在这样的背景下依然有开发商号称业绩“逆市上扬”并且表示不会降价，制造热销的假象。而人民网记者调查发现，亦庄新开盘的楼盘并不像对外宣称的那样热销，实际上蓄客不足的现状只能让开发商玩起“明升暗降”和“藏盘”的营销手段，为销售业绩保留一点面子。

亦庄金茂悦

一面号称售罄 一面降价8万求客户

曾去亦庄金茂悦项目看过房子的李女士，5月22日接到了某商业网站的电话，对方表示，周末亦庄金茂悦项目将在市内一酒店搞新的一期开盘活动。

现在亦庄金茂悦目前正在搞“团购”活动，会员买房可减8万元房款。

在此之前，李女士已经在本月里接到过三次该项目销售的推销电话：“不知道您什么时候有空再来我们项目看看？”。

李女士最早曾经看过这个项目，当时被项目的高科技住宅卖点所吸引，但是因为价格太高，一直没有下决心去买。

春节以后，亦庄金茂悦开过一期房子，销售当时力邀李女士去现场，当时她看到，虽然现场很热闹，但是真的买房的人并不多。从那个时候起，无论销售如何给她电话，她都坚持观望。

“我判断房价至少不会再涨，”李女士对人民网记者说，她不管销售如何说下一期会涨价的话，她坚信这个市场情况下，房价肯定不会再涨。

事情果然随着李女士的想法而发展了，果然，今年“五一”过后，亦庄地区的房价开始松动。

此时，一向“高冷”的亦庄售楼员竟然开始主动联系半年前咨询过该项目的置业者，这在一定程度上验证了亦庄楼盘“去化慢”的传闻。

当问起亦庄金茂悦售楼人员项目，还剩几套房可售的时候，售楼员坚持称：“我们上一期的房子开盘当天就售罄了，马上要开盘的第四期正在做团购活动”。

同时表示：“现在过去看房有可能买到之前认购业主未签约成功的房子，现在很多人有意向购买。”这位销售员如是说，而李女士告诉人民网记者，这都是开发商训练好的说辞，她来了很多次，每次都是这么说的。

李女士表示，一周前售楼员在打电话推销的时候也是同一套说辞。

随后，人民网记者从北京市住建委的官网上查询了亦庄金茂悦真实的销售数据。

北京市住建委官网上内容显示，亦庄金茂悦最新的住宅在2014年3月29日取得预售证，共四栋楼248套房，而售楼方只“保守”的预售了6号楼的60套住宅，而从预售至今近2个月的时间这60套住宅仍有2套处于“可售”状态，去化率仅有23.39%，与售楼员所说的“开盘当天售罄”相差甚远。

海梓府

降价有了效果

人民网记者在现场调查发现，就在亦庄金茂悦的售楼处对门，是北京城建海梓府的项目，这个英伦风格的售楼处，因为前不久的降价行为，而遭遇过业主的维权行动。

日前，北京城建海梓府项目采取“一降到底”的做法，一下子将价格从3.5万元/平米，降到了2.88万元/平米。

实际上，从产品来说，海梓府项目比亦庄金茂悦更具竞争力，其为低密度花园洋房产品，而亦庄金茂悦则是高板产品。海梓府的突然的放下身段开始降价，给亦庄的房地产市场带来了不少波动。

然而，人民网记者在现场调查却看到，虽然降价了，但是海梓府的售楼处依然很冷清。

人民网记者随后在海梓府售楼处采访到一位刚刚看完房的男士，该人士表示，目前只是看看，主要是亦庄区域开始降价了，他要看看最后降价多少。而对于是否看重海梓府，这位人士表示，这个项目的风格有点特殊，户型偏大，不太喜欢。

人民网记者联系海梓府有关销售负责人，而海梓府的项目负责人却不承认降价，表示目前放低售价只是五一期间的一次“百人团购活动”，这个优惠在五月底就会结束。

但是在降价传闻刚被爆出是记者查询住北京市建委官网上的签约信息，发现该项目从去年12月中旬开盘以来化率不足两成，而如今降价消息放出半个月左右的时间，去化率已经升至38.19%。这样的去化率虽然不高，但是比起降价前仍然是有“飞跃”。

可是眼见五月即将结束，项目负责人口中的“优惠期”即将过去，不知道海梓府在恢复了3.5万/平米的原价后，去化速度能否保持现状。亦或是会再想出一套“优惠方案”来吸引客户。

“藏盘”制造热卖

在项目蓄客不足的情况下，“藏盘”成为如今京城开发商普遍采用的营销手段，亦庄的另一楼盘金地万科金域东郡就深谙此道。

4月26日获得建委预售证的704套房，就被项目方“藏”了480套，只对外预售224套房源。

人民网记者从北京市住建委网站得知，该项目开盘近1个月的时间，仍有59套房可售。

如果按照北京市建委网站上显示的704套房开盘预售来算，该项目的真是去化率仅有23.44%。

而如果忽略掉项目方“藏”下未预售的480套房的话，去化率便“凭空”升至73.66%。

热卖的假象就是从这样的数字游戏中得来的。

据一位业内人士介绍：“开发商‘藏盘’保留一部分房源是客户量明显不足的表现。开发商与其放开全部房源面对没有足够参与摇号人数的窘境，还不如封闭房源，让客户在买房时感觉到仍然在热卖，这是开发商的销售策略。”

据悉，4月26日，当天万科金域东郡推出的70平两居，90平三居，均价为3万元/平米，最便宜的房源只需200万就可买回家。而去年底一期房源均价在34000元/平米左右。降价超过10%。

人民网记者调查发现，万科金域东郡项目这次推出的房源仍然是精装修的，比第一期开盘的时候价格均价平均下调了14%左右。

可见，就在亦庄几个项目还在“死掐”的时候，万科金域东郡已经开始悄悄降价走量，并且前期获得了不错的业绩，后期销售压力也不大。（人民网-房产频道）