房地产销售疲软绝不单单是周期性下滑

来源:中国证券报 2014-05-23 08:13:00

5月份以来,土地市场流拍严重。截至18日,北上广深合计土地出让金仅为150亿元,这一出让情况创最近数月最低。20大标杆房企在前4个月的拿地规模也以每月下滑近40%的速度缩减。在地价方面,4月统计数据显示,一线城市地价停止上涨、二线城市地价开始下跌。这意味着,目前楼市调整已经按照“销售下滑缩减新开工和竣工减少拿地”这一链条传导到土地市场,预计未来几个月新开工、竣工和拿地难改下滑颓势。

在第一轮楼市调整周期(2008年-2009年上半年)中,2008年的商品房销售下滑20%、待售空置面积增长22%,而当年的新开工从2007年的21%下滑到2.3%,竣工下降4.2%,开发商土地购置下滑8.6%;在第二轮调整周期(2011年-2012年上半年),2012年的商品房销售仅增长1%,新开工则下滑7%,开发商土地购置更是下滑19.5%。值得注意的是,近3年的楼市新开工增速并不高,在2012年下滑7%的基础上,2013年的新开工增速也只有13%,是近年来的低点,反弹非常有限。笔者认为,这很可能因为开发商资金链紧张,或者对楼市未来预期看淡。

目前房企的资金链要比前两轮要脆弱得多。从房企融资结构的变化来看,一般来说,包括按揭贷款和首付款在内的销售回款占开发商资金来源的比重为45%左右,不仅是开发商主要的资金来源,而且也是开发商中和高成本融资(银行(行情 专区)贷款、信托和民间借贷)的主要工具。但是,出于调整资产配置、降低流动性风险的考虑,去年6月份以来,银行对房贷的态度开始从“不待见”变为“抛弃”。初步匡算,房贷利率从基准利率的0.75倍上升到1.1倍,相当于房价上涨25%,这对于释放有效购房需求是极其不利的。而销售回款占资金来源的比重,也已经从2013年的45%下降到今年1-4月份的40%。据笔者调研,在5月12日央行对房贷窗口指导后,除个别大银行加快房贷发放节奏外,各主要银行的房贷政策并未明显变化,销售回款下降的趋势短期内难以改善。

更需要关注的是,在前两轮调整中,需求只是暂时被抑制住,但本轮调整很大的特点就是供应相对有效需求的过剩问题。近年来,住房建设量连续几年超过城镇有效需求的增量,近3年(2011-2013年)城镇每年新增家庭在700万户以内,但每年住房竣工套数基本在750万套左右。根据“六普”的数据,城镇常住人口户均住房套数目前为0.9-1.1套/户,而2008年这一数据仅为0.74套/户。另外,未来每年城镇新增常住人口从过去十年平均2000万下降到1000万,有效需求的增量不会再保持旺盛的态势,当前的库存消化压力也难以在短期内缓解。

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来源:中国证券报2014-05-23 08:13:00
目前楼市调整已经按照“销售下滑缩减新开工和竣工减少拿地”这一链条传导到土地市场,预计未来几个月新开工、竣工和拿地难改下滑颓势。
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