巴曙松:要适应楼市新常态

来源:地产中国网 2014-05-22 12:03:00

编者按】似乎瞬息间,风起云涌,大有遮光蔽日之势,好在真相岿然。于当前房市而言,亦然:武断“危言”鹊起,引不少消费者惶惶,故此,地产中国网近期推出《“危言”下的楼市“真相”》专题,还原市场实情,以正视听。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松应邀“拨乱”,并就当前楼市“新常态”做了深刻的解读。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松

“在纽约访问一年发现,与成熟的市场相比,中国房地产还有非常巨大的发展空间。”巴曙松表示,目前,市场没有坏到那里去,有一家大的开发商要求项目开盘第一天去化率还是60%,“这要是在美国,一天去化这么多,老板就乐坏了;他们开盘第一天去化20%,都了不得了。”

在巴曙松看来,目前,市场进入了新一轮调整期,“这种新常态促进市场的洗牌,促进市场的整合,提升市场的品质,如果可以利用调整周期达到上述的目的,我认为这种调整是有价值的,也是必须的。”

地产中国网:目前,楼市微妙,无论是住宅成交面积,还是土地成交量,一些主要城市同比均出现了下滑的趋势。这是否意味着楼市进入了新周期?

巴曙松:近半年楼市的异常,正是房地产市场理性回归的结果。如今,在回归房地产经济的新常态中,利益的天平终于稍微向消费者倾斜了,这是我们乐于看到的情况,也是有品质的开发商乐于看到的情况。开发商应注重品质,要以平常的心态看待目前正在出现的市场调整。如果总是出现日光盘,买房都要托人,房地产商又怎么会去讲究品质?又怎么能够发展战略转型和市场创新?

回归新常态是由太平洋资产管理公司的总裁提出来的,描述的是危机之后,全球经济适应新的环境进行不断的调整。中国经济要适应新的常态,房地产市场同样要适应新的常态,这是洗牌的过程。接下来的几年内好的公司会不断的扩张和收购,不好的公司会慢慢退出市场。

地产中国网:这样的调整,是不是意味着行业洗牌加速?

巴曙松:这样的洗牌,对大企业考验不大。从银行的角度来看,最近两年主动收缩,不给三、四线小的开发商贷款。而相反的大的开发商,是银行是重点扶持的对象。同时,大的开发商可以在其他方面找效益来源,比如给客户提供流通,周转等服务,通过金融化的运作,提高资金的周转效率。他们的市场份额不仅没有下降,而且还在上涨。

还有一个特点,伴随着产业增长的中心正在逐步的转移,转移的过程中,如果单看住宅行业,意义不大。但是做广义的房地产,就会发现空间很大,因为其中包括物流。产业的迁移,城市集群和人口城区的布局,会带来很多新的物流中心。物流中心的建设有客观的因素,交通、地理条件的变化,扩大人、企业、资金、市场的自由度等,从这个意义说,城市化本质上也是自由选择、扩张的过程,房地产与此配套的服务业未来的增长空间也是非常大的。

地产中国网:基于这些调整,有观点认为,中国房地产的“拐点”已经出现,您认为这个观点是否成立?

巴曙松:目前,中国房地产已经告别了显著的供不应求阶段,一定程度的供大于求是好事。整个房地产的总体状况,今年一季度房地产开盘投资完成额1.5万亿元,同比增长16.8%,比2013年的增速回落3%,新开工面积出现大幅度的负增长2.9亿平方米,同比下降25%,2013年全年同比上升13.5%,房地产的销售面积同比回落3.8%,销售金额同比回落5.2%,比预期的要好。总体来看,对比去年销售面积13.1亿平方米,销售金额是8.1万亿,综合各种数据看,13亿平方米,是中国房地产销售市场的一个峰值。

2002年到2012年是中国房地产发展最快的十年,总的销售面积是60亿平方米, 2010年到2012年是10.5亿平方米到11亿平方米,2013年达到了13.1亿平方米。去年还有一个重要的标志,就是城市家庭数量和房屋的数量比例已经达到了1:1,已经告别了显著的供不应求的阶段,从总量上进入供求大致平衡的阶段。未来的几年,房地产的销售在13.1亿平方米的天量基础上逐年回落。这是房地产市场大的趋势。

地产中国网:总体而言,房地产市场从之前的卖房市场已转向了买方市场,这对消费者而言,意味着什么?

巴曙松:一定程度的供大于求对于消费者以及市场的成熟来说,是一个好事情。房地产市场整个流通和周转是一个常态,但是现在的速度还是很快,对比中国和美国市场,就会发现品质经济或者是品质地产,可以做的事情非常多,未来不会以新房为主,未来房地产市场的流转性会成为巨大的金矿。目前的情况,对消费者而言是好事,粗制滥造的小区还卖高价,对消费者是一种掠夺。

房地产从供不应求的缺口到供需大致平衡的时候,提出品质地产是很好的,即使开发商不提消费者也会看,消费者买房屋会挑选品质好一些的,综合素质好一些的,可选择余地大一些的。

地产中国网:目前一些城市“松绑”限购政策,甚至出现刺激房屋成交的政策,您认为这些政策是否会“挽救”当地的房市?

巴曙松:政策开放有利于房地产融资方式创新。在政策层面,一些城市开始出台一些微调政策,但政策本身的力度不大,主要是对原有的限购政策的微调和放开,取消限购和放开是乐观的。房地产应该是中国居民持有资产排在第一位的,今年的销售额如果达到8万亿,这么多年累计下来的量比股市大得多。到今天这么庞大的市场,趋势一旦形成,就会持续一段时间,而不是靠短期政策的条件所能利好的。

同时,房地产对信贷的依赖程度逐步降低之后,多种房地产融资的创新方式自然就出现了,如果做对比的话就会发现,在房地产金融的服务上,差别跟这些成熟市场还是非常大的,从房地产信托基金到保险和各种信贷,对于消费者而言可以选择的种类依然很少。

地产中国网:今年以来,楼市“危言”不断,亦有部分小企业出现了资金“危局”,未来这种这种“危局”是否会加重?

巴曙松:我觉得,面对这种情况,政府不应该有太多作为,应该让市场决定。另外,淘汰一些小开发商,也是属正常现象,无伤大雅。

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似乎瞬息间,风起云涌,大有遮光蔽日之势,好在真相岿然。于当前房市而言,亦然:武断“危言”鹊起,引不少消费者惶惶,故此,地产中国网近期推出《“危言”下的楼市“真相”》专题,还原市场实情,以正视听。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松应邀“拨乱”,并就当前楼市“新常态”做了深刻的解读。
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