原标题：《6个老男人和他们的城池》连载三：地产大佬建言CBD

【地产中国网·原创报道】近日，在地产中国网和首创天禧在CBD唯一在售的国际地标名宅首创·天禧联合主办的“CBD的国际大都会生活梦想”沙龙上，首创集团董事长刘晓光、华远地产董事长任志强、万通地产董事局主席冯仑、SOHO中国董事长潘石屹、首创置业股份有限公司总裁唐军、中信置业董事长胡东海等业界大佬齐聚一堂。嬉笑爆料的同时，这群最了解北京CBD过往的人结合行走全球各地的国际视野，对CBD建设进行了深刻的思考，并对CBD未来的规划建设建言，贡献出不少有价值的“干货”。

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《6个老男人和他们的城池》连载一：大佬忆往昔 峥嵘岁月稠

《6个老男人和他们的城池》连载二：大佬的CBD梦想 

专题：世界地标名宅与CBD层峰生活沙龙

CBD=高密度+高效率

潘石屹：从人类历史来看，牧业社会的时候，文明程度低，人的聚集程度就低，到了农业文明的时候，密度就更高一点，工业文明的时候有了城市，聚集程度就更高，就是这种大规模的聚集和密度的提高，让人类的文明程度、资金的拥有量以及效率大大提高。所以，北京的CBD，政府就是要把容积率提高。

现在反过来有一种趋势，就是政府单方面觉得城市密度高，想把人赶走，把人分散，说是为了解决环境问题，环境问题真能解决吗？这是我解不开的扣。

任志强：不要以为CBD的容积率高了就一定有交通问题，错了，纽约没有；不要以为城市高了就资源消耗多，芝加哥有990万人，核心区270万人，北京核心区240万人，但是我们（能源消耗）总数太大，说明我们的核心区效率太低了，因为核心区有很大的保护区。从能源消耗上看，芝加哥的消耗却最低的，而其他的别墅区和低密度区是消耗最高的，因为一个别墅里一个人也消耗那么多，但是一个写字楼绝不会，所以越集中越不会影响交通，越不会造成消耗。毛病在我们没有消耗突然弄一个CBD，其他的交通设施和能源消耗等等跟不上，所以就出现了问题。

CBD规划是有缺陷的

任志强：从生活成本和商业成本来说，芝加哥大概是纽约的二分之一左右，在世界上排名大概在第16位，但是GDP却能排到第五位。为什么人家一个CBD这么好，成本还能这么低？就是城市规划。我们现在说的大城市一定有城市病，就是胡说八道，那是一部分人想把低端产业从大城市挪出去才说的，你们把低端产业挪出去，菜都得贵好几倍，越没有低端产业大城市的生活越差，各种产业都给匹配，不能单一缺少，综合匹配才行。

北京CBD不好的地方在于城市规划不合理及配套欠缺。我们突然弄一个CBD，其他的交通设施和能源消耗等等跟不上，所以就出现了问题。我们建CBD用了多少年？20多年，但芝加哥却可能用了一百年时间，所以各方面的细节问题都考虑得比较充分，比如说产业，其产业是相对合理的。

不是说大城市一定有城市病，那是因为部分人想把低端产业挪出去才这么说的，但是越没有低端产业，生活就越差。真正的生活，需要匹配各种产业，不能单一缺少。（任总刚从芝加哥归来，国内与国外，两相对比，他有很多话要说。）

刘晓光：我对CBD的看法就是，它不仅是一个城市的办公场所，更应该是精英的一个客厅，办公之外应该还有吃喝玩乐有住宅。我去过全世界七十多个国家，很多国家不管贫富，都有CBD，所以，CBD，可能是人类现代社会必不可少的精英的办公场所，富裕人士的一种投资需求。

我们的CBD规划现在看来是很有缺陷的，住宅和商业设施太少，所以CBD是什么样的一个比例结构，确实需要详细研究。规划如果做不好，将来再想追回来，还有一大堆的建设。CBD的生活，应该是丰富多彩的，既有我们的维持生活的吃喝拉撒睡，也应该有我们今天这种大佬，再加上我们的媒体人一致，再加上其他的朋友们，我们在这里回顾历史，展望未来，这也是一种思想的飞跃，也是一种生活。

CBD里不能都是钱、房子，还应该有更多的价值，比如生活艺术、流动艺术等更多规划建设。今天我们提到了层峰生活，老百姓过的叫“日子”，脱离了地气的日子才是生活。进入CBD的层峰生活，它的价值才会越来越丰富。

住宅是CBD必不可少的稀缺配置

任志强：我们曾经以为CBD主要是商务中心区、写字楼、办公楼等等，但是完全不是这么回事。比如说纽约，很多是把写字楼改成了住宅。为什么？上个世纪70年代纽约出现了很多黑社会，所以很多富人搬走了，其实是因为城里的治安问题而被迫搬走，并不是所谓的郊区化。等到后期城市的治安问题解决之后，富人又开始从郊区回到城市，于是很多美国如纽约、芝加哥、波士顿等很多城市的写字楼就变成了住宅，近几年我们可以看到大公司都转移到芝加哥了，成本低，设计合理，同时是核心区，又是CBD，物价也不再增高，这是最重要的。

唐军：听了五位嘉宾演讲的感受，一个就是说冯总（冯仑）把CBD原来规划的住宅抓紧干完了（指早期万通在CBD开发的新城国际），我们是唯一70年的住宅项目，因为有CBD，因为有刘总（刘晓光）的坚持，把非常好的资源留下来了，从而成就了我们首创天禧作为CBD唯一的住宅地标。

住宅在CBD区域会被赋予更多价值空间，不仅可以用来居住，也是交友、投资的平台，同时也可能是一个商业的中枢，甚至可以做成艺术品、流动品，所以它所具备的价值更有爆发力，也更有前景。

胡东海：CBD的规划分两个阶段，此前定的规划总面积在1050万平米，写字楼占50%，商业占25%，剩下的是公寓和酒店，住宅的比例非常小；后来CBD东扩，所做的700万平方米的开发中，除了写字楼和酒店，主要仍是商业服务设施，依然没有住宅。规划就决定了住宅在CBD区域的稀缺性，所以，天禧是真正的CBD核心区唯一一个70年产权的住宅，其价值是别的项目所不可比拟的。无论产品本身还是周边配套都独一无二，是CBD区域内唯一、仅有的在售住宅项目，从前不曾有，未来也将不再有。

冯仑：CBD住宅的最大特点就是高，美国CBD住宅也是如此，最高的在纽约，460米。原来的写字楼只有一百米，所以现在如果盖70米，根本看不见，如果盖到200米，一望无际，视野很好，但再高就看到云了，所以建筑高度在CBD区域非常重要。很多人认为CBD居住环境很嘈杂，其实越高反而不闹了，从上往下看，真的就像田园一样，清净、安静；还有人认为空气不好，高层建筑空气不好，其实高到一定高度后空气就很好，所以高层建筑不仅适合办公，也适合居住。

对于高层建筑来说，最重要的是技术。技术达标了，安全性才能得到保障。而现在的三大技术钢结构、玻璃和电梯已经让摩天大楼变得很放心。如果着火你们认为胡同里安全还是这里安全？肯定是这里。因为胡同里都是木头，消防车也开不进，水管都不通，只要一着火就没了，但是这种高层建筑，尤其是911之后，这些技术进一步改进，高楼的安全非常好，救火逃生分开设计，扑救效率很高。

美国最高的楼变成了立体城市，里边有学校、超市、空中花园，什么都有，所以我觉得在北京CBD住宅比较稀缺。这是一个享受的时代，未来可以做到更多。

（谈到高楼，正在推进立体城市的冯仑也借机“广告”了一把）