去库存高周转

近来，随着楼市陷入沉寂，部分二三线市场降价之声不断传出。业内人士评价，在当前市场形势下，随着竞争越来越激烈，房地产行业平均利润率大约每年以1个百分点的速度在持续下滑。近年来土地成本和资金成本越来越高，开发投资的杠杆率也是越来越低。

对此，李明表示，“面对行业平均毛利率出现了整体下行的形势，企业解决问题的关键在于周转率。核心净利率上升是关键，抓效率、抓成本就比以往更明显”。一边是逐渐高企的运营成本，一边是居高不下的土地价格，对于重点布局一线城市的房企来说，当行业利润被逐渐摊薄，高周转似乎成为了制胜的关键。

李明表示，远洋计划将公司的周转率从23%提高到30%左右。要提高周转率首先要提高结转收入，此外便是控制资产规模。李明进一步分析，降低库存是提高周转率最快的方式，目前便需要把已经完工的项目存量消化掉，同时要控制新增投入，加快销售速度。

为了提高周转率将已经完工的项目存量快速地去化掉，将对部分存货量比较大的城市和项目在价格上做出一定优惠，“大概有5%左右的优惠，过了两年的项目要坚决清理掉，对企业来讲真正滞销的压力并不大”。李明告诉记者。

关注轻资产运营

远洋地产年报显示，远洋地产土地储备于2013年减少7%至2135.3万平方米，而大部分土地储备都位于大连、秦皇岛等环渤海地区。

“远洋目前2000多万平方米的土地储备，其中有1/3都是超大项目，这将会影响企业的周转效率。”李明介绍，目前远洋面临两大结构调整：区域布局调整以及土地规模调整。

李明进一步说道，对远洋来说，北京市场是其一直关注的重点，但对于深圳、上海这些城市的储备还应该进一步扩大。此外，远洋在秦皇岛、抚顺、天津几个地区都有超过100万平方米的项目，这些项目虽然土地成本较低，但单个项目土地规模太大对于整体周转效率会有影响。

李明透露，年内将对土地策略进行调整，以盘活公司的土地。在一些二三线城市，将对100万平方米以上的超大规模项目进行调整。

值得注意的是，在远洋2000多万平方米的土地储备中，商业物业的土地储备占到了300万平方米，其中将近一半的面积都将作为自持物业。“坚持住宅开发和经营性物业并重将是远洋长期的策略。”据李明透露，远洋在2013年经营性物业的收入达到了8亿元，而这一收入有望在2014年突破10亿元，“但经营性物业对于资金沉淀的占比非常大，目前这部分收入支撑大概需要100亿元以上的物业投资，先期可能要达到200亿元，这也是影响远洋毛利率以及周转率较低的原因。”

李明表示，轻资产运营是远洋接下来十年发展的重点，“商业地产和房地产金融要占到未来盈利的2/3，预计一年之后会非常清晰。”据李明透露，目前掌管中国人寿投资的高管已经出任远洋主管投资与房地产金融业务的副总裁，这也将为远洋的轻资产运营铺路。此外，在企业融资领域，远洋地产计划5月底前启动4.5亿美元银团贷款。